Chọn tầng chung cư: góc nhìn phong thủy và ưu nhược điểm thực tế

Khi mở bán một tòa chung cư, có những tầng hết hàng rất nhanh và có những tầng bán chậm hơn dù cùng mặt bằng. Lý do đến từ hai phía: quan niệm phong thủy về con số, và những khác biệt rất thực tế giữa tầng thấp, tầng trung, tầng cao.

Bài này tách hai góc nhìn đó ra. Phần đầu trình bày các cách tính ngũ hành theo số tầng như quan niệm dân gian để tham khảo. Phần sau so sánh tiếng ồn, bụi, gió, thang máy, an toàn cháy và giá, dựa trên quy chuẩn hiện hành và các nguồn đã kiểm chứng.

Phong thủy chọn tầng: các cách tính trong dân gian

Cách 1: quy số tầng về 5 hành

Một bài trên Báo Đầu tư Chứng khoán (2012) giới thiệu cách tính: tầng 1 thuộc Thủy, tầng 2 Hỏa, tầng 3 Mộc, tầng 4 Kim, tầng 5 Thổ. Với tầng trên 5, trừ dần cho 5 rồi tính lại; ví dụ tầng 7 tương ứng tầng 2, thuộc Hỏa. Quy về số tận cùng, cách này tương đương: đuôi 1 và 6 là Thủy, 2 và 7 là Hỏa, 3 và 8 là Mộc, 4 và 9 là Kim, 5 và 0 là Thổ.

Cách 2: theo số tận cùng kết hợp lá số Tứ trụ

Báo Pháp luật Việt Nam (2020) dẫn một cách gán khác: số 1 là Thủy; 0, 2, 5, 8 là Thổ; 3, 4 là Mộc; 6, 7 là Kim; 9 là Hỏa. Theo KTS Hoàng Trà (Viện Lý học phương Đông) trong bài, người chọn cần lập lá số Tứ trụ từ năm, tháng, ngày, giờ sinh để biết mình cần bổ sung hành nào, rồi xét thêm số căn và phong thủy tổng thể của tòa nhà.

Chỉ cần nhìn bảng là thấy: cùng một tầng, hai cách cho hai hành khác nhau ở 6 trên 10 chữ số. Người theo phong thủy thường chọn tầng có hành tương sinh với mệnh mình (Thổ sinh Kim, Kim sinh Thủy, Thủy sinh Mộc, Mộc sinh Hỏa, Hỏa sinh Thổ), nhưng kết quả phụ thuộc trường phái bạn theo.

Ngoài ngũ hành, tâm lý kiêng số cũng ảnh hưởng tới giá. VTC News (2023) ghi nhận các tầng 4, 7, 13 thường bán rẻ hơn, còn các tầng được xem là “đẹp” như 8, 9, 16, 18 bán nhanh hơn. Bài báo cũng nhấn mạnh không có bằng chứng khoa học cho thấy các con số này mang lại may rủi. Đọc thêm các bài khác ở chuyên mục phong thủy.

Ưu nhược điểm thực tế của tầng thấp, tầng trung, tầng cao

“Thấp”, “trung”, “cao” là khái niệm tương đối, phụ thuộc chiều cao tòa nhà. VTC News mô tả tầng trung ở các dự án khoảng từ tầng 8 đến tầng 22. Bảng dưới tóm tắt khác biệt chính:

Bụi và khí thải: tầng cao đỡ hơn, nhưng không phải miễn nhiễm

Một nghiên cứu đăng trên tạp chí Environmental Pollution (2018) đo đồng thời không khí ở 5 độ cao, từ 2 m tới 65 m, trên một tòa nhà cao tầng ở Bologna (Ý). Kết quả: vào mùa đông, nồng độ NO2 ở đỉnh thấp hơn mặt đất 74%, benzene thấp hơn 35%, hạt siêu mịn giảm khoảng 30%. Nhưng PM2.5 chỉ giảm 4% vào mùa ấm và 11% vào mùa lạnh.

Nghĩa là tầng cao giúp giảm rõ khí thải trực tiếp từ xe cộ, nhưng bụi mịn PM2.5 gần như vẫn vậy. Dù ở tầng nào, máy lọc không khí và thói quen đóng cửa khi chỉ số ô nhiễm cao vẫn cần thiết. Kết quả ở TP.HCM có thể khác, nhưng xu hướng chung đáng tham khảo.

Tiếng ồn, gió và nắng

Tầng thấp sát đường chịu tiếng xe cộ trực tiếp, cộng tiếng ồn từ khu thương mại, hồ bơi trên khối đế. Lên cao, tiếng xe giảm nhưng không mất hẳn, và căn hộ vẫn nghe tiếng ồn nền của cả khu vực. Thực tế, căn quay ra đường lớn hay vào nội khu thường quan trọng hơn số tầng.

Tầng cao đón nhiều nắng và gió hơn. Đây là ưu điểm về ánh sáng, nhưng cần chú ý cửa kính chịu gió tốt, ban công có lan can và lưới an toàn khi có trẻ nhỏ. Tầng thấp, theo VTC News, dễ thiếu nắng và gió, không gian ẩm, nhiều côn trùng hơn.

Thang máy và an toàn cháy: điều người ở tầng cao cần biết

Quy định về thang máy

QCVN 04:2021/BXD (Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư) quy định:

• Nhà chung cư từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy; từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy.
• Cần tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú, hoặc 1 thang máy cho 70 căn hộ nếu tính theo số căn.
• Phải có ít nhất 1 thang máy có cabin đủ chở băng ca cấp cứu.

Khi xem căn tầng cao, hãy đếm số thang và thử đi thang vào giờ cao điểm.

Quy định về an toàn cháy

QCVN 06:2022/BXD (Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình), cùng Sửa đổi 1:2023, phân loại chung cư là nhóm F1.3. “Chiều cao PCCC” tính từ mặt đường xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới cửa sổ tầng trên cùng. Một số mốc liên quan:

Người ở tầng cao cần hiểu rằng khả năng thoát nạn dựa chủ yếu vào hệ thống bên trong tòa nhà: thang bộ thoát nạn, hệ thống chữa cháy tự động, hút khói. Theo Tuổi Trẻ (2011), xe thang cao nhất của lực lượng chữa cháy TP.HCM khi đó (72 m) phục vụ cứu nạn ở khoảng tầng 20–25, và gặp khó ở đường hẹp. Vì vậy, hãy kiểm tra cửa thoát hiểm không bị khóa, hành lang không chất đồ, và tham gia diễn tập khi ban quản lý tổ chức.

Checklist chọn tầng khi đi xem căn

• [ ] Xác định nhu cầu: có người già, trẻ nhỏ không; có hay đi lại nhiều trong ngày không.
• [ ] Xem căn vào giờ cao điểm để nghe tiếng ồn và thử thang máy.
• [ ] Kiểm tra hướng căn: quay ra đường lớn hay nội khu, có bị tòa bên cạnh che không.
• [ ] Hỏi số thang máy, số căn mỗi tầng, lịch bảo trì thang.
• [ ] Đi thử lối thang bộ thoát nạn từ tầng định mua.
• [ ] Tầng thấp hỏi về chống ẩm, côn trùng; tầng trên cùng hỏi về chống nóng, chống thấm mái.
• [ ] So bảng giá theo tầng của cùng mặt bằng để thấy mức chênh.

Các kinh nghiệm khác khi mua căn hộ có ở chuyên mục kinh nghiệm mua bán.