Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026: thu nhập, nhà ở và đối tượng mới nhất

Điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2026 gồm ba nhóm phải đáp ứng cùng lúc: thuộc đối tượng được hưởng chính sách theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, chưa có nhà ở (hoặc nhà dưới 15 m² sàn/người) tại tỉnh, thành nơi có dự án, và thu nhập bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng với người độc thân, 50 triệu đồng/tháng với vợ chồng.

Các mức này đã thay đổi hai lần trong năm 2026: Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực 09/02/2026) mở rộng tiêu chí “chưa có nhà ở” và chuyển việc xác nhận thu nhập sang công an cấp xã; Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực 07/4/2026) nâng trần thu nhập. Bài viết này giải thích từng điều kiện, cách tự kiểm tra và các giấy tờ cần xin xác nhận.

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Điều kiện đầu tiên: bạn phải thuộc một nhóm đối tượng do luật quy định. Không thuộc nhóm nào thì dù thu nhập thấp, chưa có nhà cũng không được mua.

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), được bổ sung bởi Luật Dân số 2025 (số 113/2025/QH15), các nhóm gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, kể cả vùng thường xuyên bị thiên tai, biến đổi khí hậu.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
4. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
5. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
6. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công an, người làm công tác cơ yếu và các đối tượng tương tự hưởng lương từ ngân sách.
7. Cán bộ, công chức, viên chức.
8. Người đã trả lại nhà ở công vụ, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm.
9. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải toả, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
10. Học sinh, sinh viên đại học, cao đẳng, trường nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập (chỉ được thuê).
11. Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp (thuê để bố trí cho người lao động).
12. Người có từ 2 con đẻ trở lên, bổ sung theo Luật Dân số 2025 (LuatVietnam, 04/4/2026).

Nhóm đông nhất trong thực tế là người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động, và cán bộ, công chức, viên chức. Lao động tự do không có hợp đồng lao động vẫn có thể thuộc nhóm “người thu nhập thấp tại khu vực đô thị”.

Ngoài ra, bạn chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Chính sách chỉ hỗ trợ một lần. Toàn cảnh chính sách, từ quy trình đến giá bán và vay vốn, có ở bài trụ cột nhà ở xã hội 2026.

Điều kiện về nhà ở

Điều kiện nhà ở quy định tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP. Bạn đáp ứng nếu thuộc một trong hai trường hợp.

Trường hợp 1: Chưa có nhà ở

Bạn chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội. Từ 09/02/2026, người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) được coi là chưa có nhà ở khi không có tên, hoặc không có thông tin về nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố đó.

Hai điểm mới đáng chú ý:

• Không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ. Trước đây có cách hiểu khác nhau về mốc xét; nay chỉ xét tình trạng thực tế khi xác nhận.
• Có tên trên giấy chứng nhận đất trống, không có thông tin nhà ở thì vẫn được coi là chưa có nhà ở, theo cách diễn đạt mới của Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người

Nếu đã có nhà tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, bạn vẫn đủ điều kiện khi diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 15 m² sàn. Số người tính gồm người đăng ký, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và con (nếu có) có đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Ví dụ minh hoạ: Căn nhà 52 m² sàn đứng tên cha mẹ, có 4 người đăng ký thường trú gồm cha, mẹ, bạn và vợ. Diện tích bình quân = 52 ÷ 4 = 13 m²/người, dưới 15 m², nên đáp ứng điều kiện nhà ở. Nếu thêm một người con cùng đăng ký thường trú, bình quân còn 10,4 m²/người.

Ai xác nhận điều kiện nhà ở

Người có nhà dưới 15 m² sàn/người do UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú xác nhận (Mẫu 03, Văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD); người chưa có nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xác nhận (Mẫu 02), trong 7 ngày kể từ khi nhận giấy đề nghị theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

Điều kiện thu nhập: độc thân, vợ chồng

Nghị định 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026 sửa khoản 1 Điều 30 và Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Thu nhập được tính là thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp xác nhận, trong 12 tháng liền kề trước thời điểm xác nhận.

Người đã kết hôn luôn xét tổng thu nhập của cả hai vợ chồng, kể cả khi chỉ một người đứng tên đơn đăng ký. Giấy xác nhận thu nhập cấp trước 07/4/2026 vẫn có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận.

Lực lượng vũ trang

Với sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an và đối tượng tương tự (Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi 2026):

• Độc thân: thu nhập không quá tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá, nay tính cả phụ cấp khu vực ở vùng sâu, biên giới, hải đảo.
• Cả hai vợ chồng thuộc diện: không quá 2 lần tổng thu nhập hàm Đại tá.
• Vợ hoặc chồng không thuộc diện: không quá tổng thu nhập hàm Đại tá cộng mức thu nhập của người độc thân tại điểm a khoản 1 Điều 30.

Hộ nghèo, cận nghèo

Nhóm hộ nghèo, cận nghèo không xét trần 25/50 triệu đồng mà phải thuộc chuẩn nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.

Ví dụ minh hoạ: cách tính thu nhập bình quân 12 tháng

Giả định: chồng nhận 24 triệu đồng/tháng trong 6 tháng đầu, được tăng lên 30 triệu đồng/tháng trong 6 tháng sau; vợ nhận đều 22 triệu đồng/tháng.

• Bình quân của chồng: (24 × 6 + 30 × 6) ÷ 12 = 27 triệu đồng.
• Tổng hai vợ chồng: 27 + 22 = 49 triệu đồng, không quá 50 triệu đồng, đáp ứng điều kiện chung.

Nếu chồng được tăng lên 30 triệu đồng ngay từ đầu kỳ, tổng là 52 triệu đồng, vượt trần chung. Lúc đó cần xem hệ số điều chỉnh của địa phương.

Mức riêng của TP.HCM

Nghị định 136/2026/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh áp dụng hệ số điều chỉnh mức thu nhập, không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương và cả nước; địa phương cũng được có chính sách khuyến khích hộ có từ 3 người phụ thuộc.

Tại TP.HCM, Quyết định 14/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ 01/4/2026, ban hành khi mức chung còn là 20/30/40 triệu đồng:

Quyết định áp dụng cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động và cán bộ, công chức, viên chức. Hộ có từ 3 người phụ thuộc được ưu tiên bố trí căn diện tích lớn hơn hoặc từ 2 phòng ngủ (Tuổi Trẻ, 31/3/2026).

Sau khi Nghị định 136/2026 nâng mức chung, Sở Xây dựng TP.HCM đã trình dự thảo sửa Quyết định 14/2026 với hai phương án hệ số 1,1 và 1,2. Với hệ số 1,2, trần là 30 triệu đồng với người độc thân và 60 triệu đồng với vợ chồng (VnEconomy, 28/7/2026). Đến thời điểm viết bài, chúng tôi chưa thấy thông tin dự thảo đã được ban hành. Hãy hỏi chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng TP.HCM mức đang áp dụng khi nộp hồ sơ.

Danh sách dự án đang và sắp nhận hồ sơ trên địa bàn được cập nhật ở bài nhà ở xã hội TP.HCM 2026.

Giấy xác nhận cần có khi đăng ký mua nhà ở xã hội

Mẫu đơn và mẫu giấy chứng minh hiện hành nằm tại Phụ lục Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi), Thông tư 32/2025/TT-BXD và Thông tư 08/2026/TT-BXD.

Một số lưu ý khi xin giấy:

• [ ] Giấy tờ chứng minh có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận; xin quá sớm có thể phải làm lại.
• [ ] Người đã kết hôn: chuẩn bị giấy tờ thu nhập của cả hai vợ chồng.
• [ ] Người không có hợp đồng lao động tự kê khai và chịu trách nhiệm; công an cấp xã có thể phối hợp hậu kiểm thu nhập.
• [ ] Đơn đăng ký mua theo Mẫu số 01 Phụ lục II, kèm cam kết chưa được hỗ trợ nhà ở.

Cách điền từng mẫu và nộp hồ sơ được hướng dẫn chi tiết ở bài hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Sai lầm khi tự đánh giá điều kiện

• Chỉ tính lương của người đứng đơn, quên thu nhập của vợ hoặc chồng.
• Lấy lương tháng gần nhất thay vì bình quân 12 tháng thực nhận.
• Nghĩ có tên trên sổ đất của cha mẹ là đã có nhà. Cần xem giấy chứng nhận có thông tin nhà ở mang tên bạn hay không, và nếu ở chung thì tính diện tích bình quân.
• Không kiểm tra địa giới mới sau sáp nhập tỉnh, thành.
• Kê khai thu nhập thấp hơn thực tế. Cơ chế hậu kiểm theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP có thể khiến bạn mất quyền mua.

Đủ điều kiện chưa có nghĩa là đủ tiền. Nếu cần vay, hãy xem trước lãi suất và hạn mức ở bài vay mua nhà ở xã hội, quy trình vay nói chung ở bài vay mua nhà 2026 từ A–Z, và mặt bằng lãi thương mại ở bài lãi suất vay mua nhà cuối 2026. Người mua lần đầu có thể tham khảo thêm bài mua nhà lần đầu tại TP.HCM.