Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực cùng các nghị định hướng dẫn mới. Người chuẩn bị xây nhà ở TP.HCM cần nắm ba thay đổi: thêm trường hợp miễn giấy phép, hồ sơ nộp ở phường, xã, và thời hạn giải quyết còn tối đa 7 ngày làm việc.
Tuy vậy, “miễn giấy phép” không áp dụng đại trà: theo Bộ Xây dựng, phần lớn nhà ở riêng lẻ trong đô thị vẫn phải xin phép. Bài viết giúp bạn xác định nhà mình thuộc diện nào, cần hồ sơ gì, nộp ở đâu, mất bao lâu.
Điểm chính
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026; hồ sơ, thẩm quyền chi tiết nằm ở Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn phép chỉ khi không nằm trong các khu vực bị loại trừ (khu chức năng, khu phát triển đô thị, nơi đã có quy chế quản lý kiến trúc…).
- Tại TP.HCM, UBND phường, xã, đặc khu nơi có đất là cơ quan cấp phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
- Thời hạn cấp mới, điều chỉnh giấy phép nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP; hồ sơ nộp toàn trình trực tuyến.
Khung pháp lý áp dụng từ 01/7/2026
| Văn bản | Nội dung liên quan đến xây nhà |
|---|---|
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026) | Trường hợp miễn giấy phép (Điều 43), điều kiện cấp phép (Điều 44) |
| Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026) | Thẩm quyền cấp phép, điều kiện, hồ sơ cấp phép nhà ở riêng lẻ (Điều 60) |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026) | Thiết kế, thi công, giám sát nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng |
| Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP (hiệu lực 01/7/2026 đến hết 28/02/2027) | Rút ngắn thời hạn cấp giấy phép, nộp một bộ hồ sơ điện tử |
| Quyết định 29/2025/QĐ-UBND của UBND TP.HCM (hiệu lực 01/01/2026) | Phân cấp cấp phép cho UBND phường, xã, đặc khu; quy định giấy phép có thời hạn |
Lưu ý: TP.HCM đang thay thế Quy chế quản lý kiến trúc (Quyết định 56/2021/QĐ-UBND), văn bản quyết định khu vực nào có yêu cầu quản lý riêng. Hãy hỏi phường, xã về văn bản đang áp dụng khi nộp hồ sơ.
Khi nào nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 liệt kê 8 nhóm công trình được miễn giấy phép. Nhóm gần với người dân nhất là công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m², nếu không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Theo giải thích của Bộ Xây dựng ngày 30/01/2026 (Tuổi Trẻ đưa tin), diện được miễn chủ yếu là nhà trong dự án khu đô thị, khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết, và nhà ở nông thôn tại khu vực chưa có quy chế kiến trúc. Còn lại, phần lớn nhà ở riêng lẻ trong đô thị vẫn phải xin phép.
Sửa chữa, cải tạo bên trong nhà cũng được miễn phép nếu không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy.
Tháng 10/2026, Sở Xây dựng TP.HCM trình dự thảo mở rộng diện miễn phép cho nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn (được 1 tầng hầm) nằm trong khu đã có quy chế kiến trúc, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị được duyệt. Đây mới là đề xuất.
Miễn phép không có nghĩa là xây tùy ý: vẫn phải đúng quy hoạch, chỉ giới, tầng cao, an toàn nhà liền kề. Theo Nghị định 207/2026, chủ nhà chỉ được tự thiết kế khi nhà dưới 3 tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép gồm những gì
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (CafeLand tổng hợp), hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân gồm:
- [ ] Đơn đề nghị theo Mẫu số 01 Phụ lục II.
- [ ] Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai.
- [ ] Bộ bản vẽ thiết kế: mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện.
- [ ] Bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
- [ ] Kết quả thủ tục phòng cháy, báo cáo thẩm tra thiết kế, ý kiến cơ quan văn hóa (chỉ khi pháp luật yêu cầu).
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhà từ 7 tầng hoặc từ 2 tầng hầm trở lên phải bổ sung hồ sơ phòng cháy. Điều kiện cấp phép (Điều 44) gồm: đúng mục đích sử dụng đất, đúng quy hoạch, an toàn công trình lân cận, đáp ứng môi trường, phòng cháy, kết nối hạ tầng. Kiểm tra kỹ giấy tờ đất trước khi nộp, xem thêm chuyên mục pháp lý, thủ tục.
Nộp ở đâu, mất bao lâu, tốn bao nhiêu
Cơ quan cấp phép
Từ 01/7/2025, TP.HCM không còn cấp quận, huyện. Theo Quyết định 29/2025/QĐ-UBND và Nghị định 217/2026, UBND phường, xã, đặc khu cấp phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn; công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao do ban quản lý khu cấp.
9 tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận hơn 31.700 giấy phép xây dựng (kể cả trường hợp miễn phép), khoảng 99,9% do cấp xã cấp (số liệu Sở Xây dựng).
Thời hạn giải quyết
| Thủ tục | Trước 01/7/2026 | Từ 01/7/2026 |
|---|---|---|
| Cấp mới giấy phép nhà ở riêng lẻ | 15 ngày | 7 ngày làm việc |
| Điều chỉnh giấy phép nhà ở riêng lẻ | 15 ngày | 7 ngày làm việc |
| Gia hạn, cấp lại | — | 5 ngày làm việc |
Thời hạn tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; mức 7 ngày làm việc theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, hiệu lực đến hết 28/02/2027. Giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.
Lệ phí
Tại địa bàn TP.HCM cũ, lệ phí là 75.000 đồng/giấy phép nhà ở riêng lẻ theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND; Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ trước đây theo nghị quyết riêng. Tháng 5/2026, UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng rà soát mức thu của cả ba địa bàn, nên hãy xem mức niêm yết khi nộp. Chi phí đáng kể thật sự nằm ở thiết kế và thời gian sửa hồ sơ.
Nộp hồ sơ trực tuyến từng bước
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hồ sơ được nộp toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố mới nhận trực tiếp tại một cửa hoặc qua bưu chính công ích. Người dân chỉ nộp một bộ hồ sơ điện tử, không nộp lại giấy tờ đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia. Trình tự thường gồm:
- Đăng nhập Cổng Dịch vụ công quốc gia bằng tài khoản đã định danh.
- Chọn thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ và đúng UBND phường, xã nơi có đất.
- Điền đơn, tải bản số hóa giấy tờ đất và bản vẽ rõ nét.
- Nộp lệ phí trực tuyến theo hướng dẫn trên cổng.
- Theo dõi trạng thái hồ sơ; nếu được yêu cầu bổ sung, sửa đầy đủ theo đúng nội dung thông báo.
- Nhận kết quả, lưu giấy phép và bản vẽ được duyệt tại công trường khi thi công.
Những lỗi khiến hồ sơ bị trả
- Bản vẽ sai chỉ giới hoặc số tầng cho phép.
- Kích thước trên bản vẽ khác giấy chứng nhận.
- Đất không phải đất ở hoặc đang vướng quy hoạch.
- Thiếu cam kết an toàn nhà liền kề, sơ đồ đấu nối.
- File scan mờ, thiếu trang.
Mẹo: xin thông tin quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng tại phường trước khi thuê thiết kế. Theo dõi thêm chuyên mục xây dựng và vật liệu.
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố 4 tầng trong hẻm ở nội thành TP.HCM có được miễn giấy phép không?
Thường là không, vì khu vực phát triển đô thị và nơi đã có quy chế kiến trúc bị loại trừ khỏi diện miễn phép. Hãy hỏi UBND phường để biết chính xác lô đất của bạn.
Mất bao lâu để có giấy phép?
Tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, tại UBND phường, xã nơi có đất. Hồ sơ phải bổ sung thì thời gian thực tế dài hơn.
Được miễn giấy phép thì có cần báo phường trước khi xây không?
Theo tổng hợp của VCCI, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được loại trừ khỏi yêu cầu gửi thông báo khởi công. Tuy vậy, TP.HCM đang hướng tới quản lý bằng “thông báo khởi công, hậu kiểm”, nên hãy hỏi UBND phường trước khi khởi công.
Xin phép đúng từ đầu giúp khởi công đúng hạn và thuận lợi khi hoàn công, mua bán. Nếu cần kiểm tra pháp lý lô đất trước khi mua để xây, liên hệ Booking Real.
Nguồn tham khảo
- Tuổi Trẻ – Bộ Xây dựng giải thích thêm về việc bỏ cấp phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ (30/01/2026)
- VCCI – Từ 1/7/2026, 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (11/03/2026)
- Pháp Luật TP.HCM – Từ 1-7, thời gian cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ còn 7 ngày (21/05/2026)
- CafeLand – Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới và hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ từ 1/7 (21/06/2026)
- VietNamNet – Quy định mới về xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng từ 1/7 (16/06/2026)
- Tiền Phong – Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TPHCM: Nộp hồ sơ trực tuyến, giải quyết trong 7 ngày (14/07/2026)
- VnEconomy – TP. Hồ Chí Minh ban hành quyết định mới về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (25/12/2025)
- Đại biểu Nhân dân – TP. Hồ Chí Minh ban hành quy chế mới về quản lý kiến trúc thành phố trước 15/6 (21/05/2026)
- VnExpress – TP HCM đề xuất mở rộng diện nhà ở được miễn giấy phép xây dựng (14/10/2026)
