Quý III/2026 là một quý khó của thị trường căn hộ TP.HCM. Dự án mới ra hàng ít, người mua chần chừ, và giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu giảm ở những dự án có nhiều nhà đầu tư lướt sóng.
Vấn đề là mỗi đơn vị nghiên cứu công bố một bộ số liệu khác nhau. Người đọc dễ bối rối khi thấy nơi ghi hơn 13.000 căn, nơi chỉ ghi khoảng 1.900 căn. Bài này đặt các con số cạnh nhau, giải thích vì sao chúng vênh, rồi rút ra điều người mua ở thật và nhà đầu tư nên làm trong vài tháng tới.
Điểm chính
- DKRA ghi nhận lượng căn hộ tiêu thụ quý III/2026 tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ đạt 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước.
- CBRE và Savills đều cho thấy nguồn cung mở bán mới thấp, tỷ lệ hấp thụ giảm rõ so với quý II.
- Giá thứ cấp giảm phổ biến 4–7% theo DKRA; dự án nhiều nhà đầu tư có nơi giảm trên 10% theo CBRE.
- Lãi vay mua nhà ở mức cao là rào cản lớn nhất với người mua.
- Số liệu giữa các đơn vị khác nhau chủ yếu do phạm vi khảo sát và cách định nghĩa “nguồn cung”.
Số liệu quý III/2026: mỗi đơn vị đo một kiểu
Bảng dưới tổng hợp các chỉ số chính đã được báo chí đưa tin trong tháng 10/2026.
| Đơn vị | Phạm vi khảo sát | Nguồn cung | Tiêu thụ / hấp thụ | Giá |
|---|---|---|---|---|
| DKRA Consulting | TP.HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Tây Ninh) | 13.215 căn sơ cấp, giảm 31% so với quý II; nguồn cung mới hơn 4.000 căn | 3.471 căn, giảm 66% | Thứ cấp giảm phổ biến 4–7% |
| CBRE Việt Nam | TP.HCM | 3.267 căn mở bán mới | Hấp thụ 45% nguồn cung mới, giảm 24 điểm % so với quý trước | Sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m² thông thuỷ; thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m² |
| Savills Việt Nam | TP.HCM | Khoảng 1.900 căn mới, tổng sơ cấp 5.800 căn | Khoảng 1.400 giao dịch, hấp thụ 25% | Không công bố giá quý III trong tin đã đăng |
| One Mount Group | TP.HCM | – | Giao dịch sơ cấp khoảng 1.600 căn, giảm 83% so với quý trước, 72% so với cùng kỳ | – |
Vì sao các con số vênh nhau
Có ba lý do chính.
- Phạm vi địa lý khác nhau. DKRA khảo sát cả Đồng Nai và Tây Ninh. CBRE và Savills chỉ đo TP.HCM, và số liệu của hai đơn vị này đã tính cả khu vực Bình Dương cũ.
- “Nguồn cung” không cùng nghĩa. Con số 13.215 căn của DKRA là toàn bộ hàng sơ cấp đang chào bán trong quý, gồm cả hàng tồn của các đợt mở bán trước. CBRE và Savills nhấn vào số căn mở bán mới trong quý.
- Mẫu số của tỷ lệ hấp thụ khác nhau. CBRE tính 45% trên nguồn cung mới. Savills tính 25% trên tổng 5.800 căn sơ cấp. Cùng một thị trường, chọn mẫu số khác sẽ ra tỷ lệ khác.
Vì vậy, đừng so trực tiếp con số giữa các đơn vị. Hãy so mỗi đơn vị với chính nó qua các quý. Theo cách đó, cả bốn nguồn cùng một kết luận: sức mua quý III giảm rõ so với quý II.
Nguồn cung mới ít và dồn về Bình Dương cũ
Theo CBRE, chín tháng đầu năm 2026 có 14.028 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM, trong đó hơn 8.400 căn nằm ở khu vực Bình Dương cũ. Savills cũng ghi nhận hơn 55% nguồn cung mới quý III nằm ở khu vực này.
Điều đó có nghĩa là người mua muốn căn hộ mới sẽ phải nhìn ra vùng ven nhiều hơn. Về phân khúc, Savills cho biết khoảng 80% nguồn cung mới quý III thuộc hạng A và B, nên căn hộ giá vừa túi tiền vẫn khan hiếm.
Về quý IV/2026, các dự báo không quá lạc quan:
- DKRA dự báo nguồn cung căn hộ mới khoảng 7.000–10.000 căn, tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương cũ.
- Savills dự kiến khoảng 6.000 căn mở bán, thấp hơn gần 30% so với kế hoạch ban đầu do một số dự án trì hoãn.
- CBRE cho rằng nguồn cung mới quý IV vẫn ở mức thấp vì chủ đầu tư lùi thời điểm ra hàng.
Bạn có thể theo dõi thêm diễn biến từng quý tại chuyên mục thị trường.
Thanh khoản thấp: lãi vay là nút thắt lớn nhất
Báo cáo của DKRA cho rằng lượng tiêu thụ giảm mạnh vì người mua chờ đợi trước lãi suất cao và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn. CBRE cũng nhận định doanh số chịu sức ép từ lãi suất cao và thanh khoản thấp.
Số liệu từ Batdongsan, được VnExpress dẫn lại, cho thấy rõ hơn:
- Lãi suất ưu đãi 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5–11,5%/năm; sau ưu đãi, một số ngân hàng có thể lên 13–15%/năm.
- 46% môi giới được hỏi chọn lãi vay cao là rào cản lớn nhất.
- 36% cho biết khách đang trì hoãn để quan sát, 25% khách mặc cả chờ giảm giá, chỉ 18% sẵn sàng chốt.
- Lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3–4%/năm.
Phía chủ đầu tư, DKRA ghi nhận nhiều đơn vị tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay.
Giá thứ cấp điều chỉnh, giá sơ cấp chưa giảm diện rộng
Ở thị trường thứ cấp, DKRA ghi nhận giá giảm phổ biến 4–7% so với quý trước, chủ yếu ở giao dịch mà người bán chịu áp lực đòn bẩy và chi phí lãi. CBRE ghi nhận giá thứ cấp trung bình khoảng 60 triệu đồng/m² thông thuỷ, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Tuy vậy, dự án có tồn kho lớn và nhiều nhà đầu tư giảm hơn 10%. Ngược lại, dự án đã bàn giao, cư dân ở ổn định vẫn giữ giá.
Ở thị trường sơ cấp, giá chào bán chưa giảm đáng kể. CBRE ghi nhận giá sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m² thông thuỷ. Savills nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá diện rộng.
Nói ngắn gọn: giá giảm đang diễn ra ở hàng “lướt sóng” dùng nhiều vốn vay, chưa phải ở toàn thị trường.
Lưu ý: giá trong báo cáo là mặt bằng trung bình. Hãy kiểm tra giá giao dịch thực tế quanh căn bạn quan tâm trước khi quyết định.
Người mua ở thật nên làm gì
Với người mua để ở, thị trường chậm là lúc có thêm thời gian và quyền thương lượng. Bạn có thể dùng danh sách sau:
- [ ] Tính khoản trả hằng tháng ở mức lãi sau ưu đãi, không chỉ ở mức ưu đãi. Nếu khoản trả vượt khoảng một phần ba thu nhập ổn định của gia đình, nên giảm khoản vay.
- [ ] Ưu tiên căn đã bàn giao hoặc sắp bàn giao, có sổ hồng hoặc lộ trình cấp sổ rõ ràng.
- [ ] Ở thị trường thứ cấp, tìm người bán đang chịu áp lực lãi vay; đây là nhóm dễ thương lượng nhất.
- [ ] Với dự án mới, kiểm tra văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.
- [ ] So sánh chính sách thanh toán giữa vài dự án cùng khu vực, đừng chỉ nhìn mức chiết khấu.
Nhà đầu tư nên làm gì
Với nhà đầu tư, bài toán dòng tiền hiện không có lợi cho chiến lược vay nhiều để chờ tăng giá.
Ví dụ minh hoạ (số giả định, không phải giá của dự án cụ thể): một căn giá 4 tỷ đồng, vay 2 tỷ ở lãi 10%/năm. Tiền lãi khoảng 200 triệu đồng/năm. Nếu cho thuê với lợi suất 4%, tiền thuê khoảng 160 triệu đồng/năm, chưa trừ phí quản lý và thời gian trống. Dòng tiền âm khoảng 40 triệu đồng/năm trở lên, chưa tính trả gốc.
Vì vậy, nên cân nhắc:
- Giảm tỷ lệ vay, giữ dự phòng tiền mặt cho ít nhất 12 tháng trả nợ.
- Chọn sản phẩm có nhu cầu thuê thật: gần khu công nghiệp, trường đại học, tuyến giao thông đã vận hành.
- Không mua theo kỳ vọng hạ tầng chưa khởi công; theo dõi tiến độ thực tế tại chuyên mục quy hoạch, hạ tầng.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ TP.HCM quý III/2026 đã giảm chưa?
Giá thứ cấp đã giảm ở một số dự án. DKRA ghi nhận mức giảm phổ biến 4–7% so với quý trước, CBRE ghi nhận dự án nhiều nhà đầu tư giảm trên 10%. Giá sơ cấp chưa giảm diện rộng, khoảng 75 triệu đồng/m² thông thuỷ theo CBRE.
Vì sao DKRA ghi hơn 13.000 căn còn Savills chỉ khoảng 1.900 căn?
Hai con số đo hai thứ khác nhau. DKRA tính toàn bộ hàng sơ cấp đang chào bán, gồm cả hàng tồn, và khảo sát cả Đồng Nai, Tây Ninh. Savills tính số căn mở bán mới trong quý tại TP.HCM.
Cuối năm 2026 có nên mua căn hộ không?
Nếu mua để ở, tài chính ổn định và căn pháp lý rõ ràng, đây là lúc dễ thương lượng hơn. Nếu đầu tư bằng vốn vay lớn, nên thận trọng vì lãi vay cao hơn nhiều lợi suất cho thuê.
Quý IV/2026 nguồn cung căn hộ có tăng không?
Có thể tăng nhẹ nhưng vẫn thấp. DKRA dự báo 7.000–10.000 căn mới, Savills dự kiến khoảng 6.000 căn, thấp hơn gần 30% so với kế hoạch ban đầu.
Nếu bạn cần đối chiếu giá giao dịch thực tế hoặc kiểm tra pháp lý một căn cụ thể, hãy liên hệ Booking Real.
Nguồn tham khảo
- Báo Đấu thầu – Bất động sản TP.HCM cuối năm: Nguồn cung tăng, thanh khoản vẫn chịu áp lực (13/10/2026, số liệu DKRA)
- VTC News – Lượng tiêu thụ căn hộ, đất nền ở TP.HCM và vùng phụ cận giảm đến 66% (12/10/2026)
- VOV – Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp (17/10/2026, số liệu CBRE, Savills)
- Việt Báo (theo Diễn đàn Doanh nghiệp) – Thị trường nhà ở TP HCM: Kỳ vọng lực đẩy từ hạ tầng và chính sách (25/10/2026, số liệu CBRE)
- Market Times – Thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội quý 3/2026: Thanh khoản chịu áp lực lớn từ chi phí vốn (25/10/2026, số liệu Savills)
- VnExpress – Giao dịch chung cư TP HCM lao dốc (22/10/2026, số liệu One Mount Group, Batdongsan)
