Thuế phí mua bán nhà đất 2026: ai nộp, nộp bao nhiêu, cách tính từng khoản

Thuế phí mua bán nhà đất năm 2026 gồm bốn nhóm chính: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (bên bán nộp), lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua nộp), phí công chứng hợp đồng theo biểu phí của Bộ Tài chính, và phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận do địa phương quy định. Với một căn nhà giá 5 tỷ đồng, tổng các khoản có thể tính trước vào khoảng 128 triệu đồng, chưa kể phí địa phương và thù lao công chứng.

Năm 2026 có ba thay đổi người mua bán cần biết. Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, kèm điều kiện mới để được miễn thuế khi bán nhà ở duy nhất. Thời hạn khai thuế được tính theo thời hạn đăng ký biến động đất đai. Và từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027, người kê khai lệ phí trước bạ hoàn toàn trực tuyến có thể được giảm 10%.

Bài này tổng hợp từng khoản: công thức, ví dụ minh hoạ và đường dẫn tới bài chi tiết.

Tổng quan các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất

Một giao dịch mua bán nhà đất giữa hai cá nhân đi qua ba bước có phát sinh tiền: công chứng hợp đồng, kê khai thuế và lệ phí, đăng ký biến động để sang tên trên giấy chứng nhận. Mỗi bước gắn với một hoặc hai khoản thu.

Ba khoản đầu chiếm gần như toàn bộ số tiền.

Giao dịch mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư có cách tính khác: giá mua thường đã gồm thuế giá trị gia tăng, còn kinh phí bảo trì 2% thường ghi riêng và nộp thêm (kiểm tra hợp đồng), người mua không nộp thuế thu nhập cá nhân thay chủ đầu tư. Xem bài chi phí mua căn hộ chung cư ngoài giá bán.

Thuế thu nhập cá nhân 2% khi bán nhà đất

Đây là khoản lớn nhất và cũng là khoản người bán hay hỏi nhất.

Công thức tính

Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026), thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú bằng:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Thuế tính trên giá bán, không trừ giá vốn, nên lời hay lỗ đều phải nộp, trừ khi được miễn.

Giá chuyển nhượng được xác định ra sao

Khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (ngày 30/6/2026) quy định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Với quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (kể cả hệ số điều chỉnh, nếu có) thì giá tính thuế theo bảng giá đất và hệ số đó.

Tại TP.HCM, bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, xem tóm tắt trong bài bảng giá đất TP.HCM 2026.

Thời điểm tính thuế và đồng sở hữu

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu hai bên thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm này là khi làm thủ tục đăng ký quyền đối với bất động sản. Nhà đất đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu (theo Tạp chí Luật sư Việt Nam, 15/8/2026).

Thời hạn khai thuế

Theo khoản 8 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026), với nhà đất đã có giấy chứng nhận, hạn nộp hồ sơ khai thuế là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động. Luật Đất đai 2024 yêu cầu đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động, nên trên thực tế người bán có khoảng 30 ngày sau khi công chứng hợp đồng. Với nhà hình thành trong tương lai, hạn là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng có hiệu lực.

Cách tính chi tiết, hồ sơ khai thuế và nhiều ví dụ hơn có trong bài thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026.

Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% và ưu đãi giảm 10%

Lệ phí trước bạ là khoản người nhận chuyển nhượng nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Mức thu và giá tính lệ phí

Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu với nhà, đất là 0,5%.

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Giá tính lệ phí (Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP):

• Đất: giá trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm kê khai, nhân diện tích.
• Nhà: giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo pháp luật xây dựng; cách tính phổ biến là diện tích sàn × giá 1 m² xây mới × tỷ lệ chất lượng còn lại.
• Căn hộ chung cư: giá tính gồm cả giá trị đất được phân bổ.
• Hợp đồng mua bán ghi giá cao hơn giá do UBND ban hành: tính theo giá hợp đồng.

Nghĩa là trong mua bán thông thường, giá tính lệ phí trước bạ là mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá nhà nước.

Giảm 10% khi kê khai hoàn toàn điện tử

Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP ngày 9/7/2026 về phát triển công dân số và Thông tư 117/2026/TT-BTC cho phép giảm 10% lệ phí trước bạ nhà, đất nhận chuyển nhượng, tức còn 0,45%, trong thời gian từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027. Điều kiện chính theo các bài phổ biến chính sách:

• [ ] Có tài khoản định danh điện tử mức độ 2.
• [ ] Kê khai và nộp lệ phí trước bạ hoàn toàn bằng phương thức điện tử.
• [ ] Mã số thuế cá nhân và thông tin nhà, đất đã tích hợp thành công trên VNeID, cùng các nhóm thông tin cơ bản theo Phụ lục I Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP.

Số tiền giảm tối đa bằng 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai, tương đương 12,65 triệu đồng (VOV, 04/9/2026), và mỗi công dân chỉ được hưởng một lần trong năm với nhóm tài sản nhà, đất.

Trần này chỉ chạm tới khi giá tính lệ phí trên 25,3 tỷ đồng; phần lớn giao dịch được giảm đủ 10%.

Hướng dẫn cách tính, các trường hợp miễn và cách tra cứu lệ phí có trong bài lệ phí trước bạ nhà đất 2026.

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Phí công chứng tính theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (đã sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), dựa trên giá trị quyền sử dụng đất, hoặc tổng giá trị đất và nhà nếu có nhà trên đất.

Theo cùng thông tư, nếu giá các bên thỏa thuận thấp hơn giá do cơ quan nhà nước quy định tại thời điểm công chứng, giá trị tính phí lấy theo giá nhà nước.

Một số mốc tham khảo theo biểu trên: hợp đồng 2 tỷ đồng phí 1,6 triệu; 3 tỷ đồng phí 2,2 triệu; 4 tỷ đồng phí 2,7 triệu; 6 tỷ đồng phí 3,6 triệu; 8 tỷ đồng phí 4,4 triệu.

Ngoài phí công chứng còn có thù lao soạn thảo, sao y, công chứng ngoài trụ sở theo mức niêm yết; nên hỏi trước tổng chi phí.

Luật Công chứng sửa đổi số 04/2026/QH16 có hiệu lực từ 01/01/2027. Đến khi có hướng dẫn khác, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024.

Chi tiết xem bài phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất 2026.

Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận

Khi nộp hồ sơ đăng ký biến động, bên nhận chuyển nhượng thường nộp thêm hai khoản nhỏ:

• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận: thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh. Mức thu thường phân theo đối tượng (hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức), loại thủ tục (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động) và diện tích.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: cũng do HĐND cấp tỉnh quy định; có địa phương thu khác nhau khi cấp mới giấy hay chỉ xác nhận biến động trên giấy cũ, hoặc khi nộp trực tuyến.

Mỗi tỉnh, thành có nghị quyết riêng và mức thu có thể khác nhau giữa các khu vực sau sắp xếp hành chính, nên cách chắc chắn nhất là hỏi bộ phận một cửa hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi nộp.

Các khoản này cũng hiện trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ 2026, phần thuế phí.

Ví dụ tính thuế phí trọn gói cho căn nhà 5 tỷ đồng

Ví dụ minh hoạ, giả định:

• Nhà phố tại TP.HCM, giá ghi trên hợp đồng 5 tỷ đồng, cao hơn giá đất theo bảng giá cộng giá nhà do UBND ban hành.
• Người bán là cá nhân cư trú, đang có hai căn nhà nên không thuộc diện miễn thuế.
• Hai bên áp dụng đúng nghĩa vụ theo luật: bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ, phí công chứng chia theo thỏa thuận.

Tổng ba khoản chính khoảng 2,56% giá trị căn nhà. Nếu bên mua đủ điều kiện ưu đãi kê khai điện tử, lệ phí trước bạ giảm 10%: 25 triệu × 90% = 22,5 triệu đồng. Mức giảm 2,5 triệu đồng thấp hơn trần 12,65 triệu nên được hưởng đủ. Tổng ba khoản còn 125,7 triệu đồng.

Một vài biến thể hay gặp:

• Người bán thuộc diện miễn (bán nhà ở duy nhất, đủ điều kiện): không nộp 100 triệu thuế thu nhập cá nhân; tổng còn 28,2 triệu đồng (hoặc 25,7 triệu nếu được giảm lệ phí trước bạ).
• Nhà đồng sở hữu của hai vợ chồng, mỗi người 50%: tổng thuế vẫn là 100 triệu đồng, nhưng tính riêng cho từng người 50 triệu đồng. Nếu chỉ một người đủ điều kiện miễn, chỉ phần của người đó được miễn.
• Hợp đồng ghi 3,5 tỷ đồng trong khi giá theo bảng giá đất là 4 tỷ đồng: phần đất phải tính theo bảng giá, nên khai thấp không giảm được thuế mà còn mang rủi ro, xem mục lỗi thường gặp bên dưới.

Nếu đang tính dòng tiền cho một căn nhà cụ thể, nên cộng thêm chi phí vay vốn; xem lãi suất vay mua nhà cuối năm 2026 và cách tính tiền trả góp vay mua nhà.

Các trường hợp được miễn, giảm thuế phí

Miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Báo Chính phủ, 02/7/2026), các trường hợp liên quan nhà đất được miễn:

1. Giữa người thân: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột với nhau.
2. Chia tài sản khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc bản án, quyết định của tòa án.
3. Nhà ở, đất ở duy nhất, khi đáp ứng đồng thời:
4. tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; có thêm nhà ở hình thành trong tương lai thì không được coi là duy nhất;
5. đã sở hữu tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại thì tính từ lần cấp trước);
6. chuyển nhượng toàn bộ; bán một phần thì phần đó không được miễn;
7. với tài sản chung, chỉ người chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn.

Người bán tự kê khai trên tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN và chịu trách nhiệm; khai sai bị truy thu và xử phạt.

Lưu ý: miễn thuế không áp dụng cho cô, dì, chú, bác, anh chị em họ. Nhận tặng cho hay thừa kế nhà đất từ những người này phải nộp thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận (Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025). Xem thêm thuế khi nhận tặng cho, thừa kế nhà đất và thừa kế nhà đất 2026.

Miễn lệ phí trước bạ

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP liệt kê nhiều trường hợp miễn lệ phí trước bạ nhà đất. Nhóm người mua bán thường gặp:

• Nhà đất nhận thừa kế, tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ và con (đẻ, nuôi), cha mẹ chồng hoặc vợ với con dâu, con rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột.
• Cấp đổi giấy chứng nhận không thay đổi chủ sở hữu, cấp lại do mất, hỏng.
• Tài sản chung vợ chồng hợp nhất sau kết hôn, hoặc chia khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực.
• Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hình thành từ việc tự xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Mua bán giữa người thân không nằm trong nhóm miễn lệ phí trước bạ: miễn chỉ áp dụng cho thừa kế, tặng cho. Đây là điểm khác với thuế thu nhập cá nhân, vốn miễn cả chuyển nhượng giữa người thân.

Thỏa thuận bên nào chịu thuế phí trong hợp đồng

Luật xác định người nộp theo bản chất khoản thu: người có thu nhập (bên bán) nộp thuế thu nhập cá nhân, người đăng ký quyền (bên mua) nộp lệ phí trước bạ. Tuy vậy, hai bên được thỏa thuận khác, phổ biến nhất là “giá bán đã bao gồm thuế phí” hoặc “bên mua chịu toàn bộ thuế phí”.

Những điều nên ghi rõ trong hợp đồng

• [ ] Giá chuyển nhượng thật, ghi bằng số và chữ.
• [ ] Ai nộp thuế thu nhập cá nhân, ai nộp lệ phí trước bạ, ai trả phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ.
• [ ] Nếu bên mua nộp thuế thay bên bán: ghi rõ cụm “nộp thay”, vì điều này đổi thời điểm xác định thu nhập tính thuế sang thời điểm đăng ký quyền.
• [ ] Ai chịu phần chênh lệch nếu cơ quan thuế tính theo bảng giá cao hơn dự kiến, hoặc nếu người bán không được miễn thuế như đã cam kết.
• [ ] Thời hạn và trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày.

Thỏa thuận “nộp thay” chỉ có giá trị giữa hai bên. Với Nhà nước, người nộp thuế thu nhập cá nhân vẫn là bên bán. Nếu bên mua hứa nộp mà không nộp, cơ quan thuế vẫn có thể yêu cầu bên bán.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026, bên mua nộp thay nhưng đăng ký sau ngày này thì hạn khai thuế theo Nghị định 252/2026/NĐ-CP (Công văn 7955/CT-PC ngày 22/10/2026 của Cục Thuế).

Khi đặt cọc, nên chốt luôn điều khoản thuế phí để không phát sinh tranh cãi lúc công chứng; xem kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất.

Quy trình kê khai, nộp thuế phí khi sang tên

1. Công chứng hợp đồng tại văn phòng hoặc phòng công chứng, trả phí công chứng.
2. Nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày tại bộ phận một cửa UBND xã, phường, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Kèm tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN) và tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB).
3. Nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế sau khi hồ sơ được chuyển thông tin.
4. Nộp thuế, lệ phí qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công trong thời hạn ghi trên thông báo.
5. Nộp phí thẩm định, lệ phí cấp giấy và nhận giấy chứng nhận đã cập nhật.

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký biến động khi chuyển nhượng không quá 8 ngày làm việc, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Các bước chi tiết có trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ và trang tổng hợp thủ tục sổ đỏ 2026.

Lỗi thường gặp khiến tốn thêm tiền

• Ghi giá hợp đồng thấp để giảm thuế. Phần đất vẫn tính theo bảng giá nếu thấp hơn; phần chênh với giá thật không được pháp luật bảo vệ khi tranh chấp, và khai sai có thể bị truy thu, xử phạt.
• Tự cho là “nhà duy nhất” khi còn hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai. Từ 01/7/2026, có thêm nhà ở hình thành trong tương lai thì không được coi là duy nhất.
• Bán nhà mới nhận sổ dưới 183 ngày rồi khai miễn thuế. Điều kiện tính từ ngày cấp giấy chứng nhận, không tính từ ngày ký hợp đồng mua.
• Nộp hồ sơ trễ hạn. Quá 30 ngày có thể bị phạt về đất đai; với thuế, nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ hết hạn hoặc không nộp có thể bị xử lý như hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, trừ khi đã tự nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước khi bị lập biên bản.
• Bỏ lỡ ưu đãi 10% lệ phí trước bạ vì chưa tích hợp mã số thuế, thông tin nhà đất lên VNeID trước khi kê khai.

Sau khi sở hữu, nhà đất còn phát sinh nghĩa vụ khác: thuế đất ở hàng năm, thuế cho thuê nhà nếu cho thuê, và tiền sử dụng đất khi cấp sổ hoặc chuyển mục đích. Theo dõi thêm trong chuyên mục Tài chính – Ngân hàng, và các bước chuẩn bị trước khi mua trong bài mua nhà lần đầu tại TP.HCM.