Thừa kế đất đai 2026: chia theo di chúc, theo pháp luật, thủ tục khai nhận

Thừa kế đất đai là việc quyền sử dụng đất, nhà ở của người đã mất được chuyển cho người còn sống, theo di chúc hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; không có hoặc di chúc vô hiệu thì chia theo hàng thừa kế. Sau đó, những người thừa kế lập văn bản phân chia di sản tại công chứng rồi đăng ký sang tên trên sổ đỏ.

Thực tế mỗi gia đình vướng một chỗ khác nhau: cha mất, mẹ còn sống; sổ đỏ cấp cho “hộ gia đình”; có người muốn bán, có người muốn giữ. Bài viết đi từ nguyên tắc chia, hồ sơ, thuế phí đến cách xử lý tranh chấp, theo quy định áp dụng ngày 05/10/2026, kèm liên kết tới bài chi tiết của từng phần.

Thừa kế đất đai là gì, di sản gồm những gì

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Với nhà đất, di sản thường là:

• Quyền sử dụng đất và nhà ở đứng tên riêng người đã mất.
• Một nửa khối nhà đất chung của vợ chồng (nửa còn lại là tài sản của người vợ hoặc chồng còn sống).
• Phần quyền của người đã mất trong đất cấp cho hộ gia đình hoặc đất mua chung với người khác.

Thời điểm mở thừa kế là lúc người có tài sản chết (Điều 611). Mốc này dùng để xác định ai là người thừa kế, di chúc có hiệu lực không và thời hiệu tính từ đâu.

Người thừa kế phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế, hoặc đã thành thai trước đó và sinh ra còn sống (Điều 613). Họ cũng phải trả nghĩa vụ tài sản người chết để lại, như khoản vay thế chấp bằng chính căn nhà, nhưng chỉ trong phạm vi di sản được nhận (Điều 615).

Hai hình thức thừa kế theo Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13, hiệu lực 01/01/2017) chia thừa kế thành hai hình thức.

Hai hình thức có thể cùng tồn tại. Phần di sản không được định đoạt trong di chúc, hoặc liên quan đến phần di chúc vô hiệu, vẫn chia theo pháp luật (khoản 2 Điều 650). Di chúc chỉ nói về căn nhà ở thành phố, không nhắc mảnh đất ở quê, thì mảnh đất ở quê chia theo hàng thừa kế.

Hàng thừa kế và cách chia khi không có di chúc

Điều 651 xếp người thừa kế theo pháp luật thành ba hàng:

Hai nguyên tắc cần nhớ: người cùng hàng hưởng phần bằng nhau; hàng sau chỉ được hưởng khi hàng trước không còn ai (do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận).

Thừa kế thế vị

Con chết trước hoặc cùng thời điểm với cha, mẹ mình thì cháu hưởng phần mà cha hoặc mẹ của cháu lẽ ra được hưởng; cháu cũng chết trước thì chắt hưởng (Điều 652).

Con riêng, bố dượng, mẹ kế, ví dụ chia cụ thể và đất cấp cho hộ gia đình được phân tích trong bài chia thừa kế không có di chúc.

Di chúc hợp pháp và người được hưởng không phụ thuộc di chúc

Di chúc phải lập bằng văn bản; chỉ khi tính mạng bị cái chết đe doạ mới được di chúc miệng (Điều 627, 629). Theo Điều 630, di chúc hợp pháp khi người lập minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức đúng luật. Người không biết chữ hoặc bị hạn chế về thể chất phải có người làm chứng và công chứng, chứng thực.

Di chúc viết tay không công chứng vẫn hợp pháp nếu người lập tự viết, tự ký và đủ nội dung bắt buộc (Điều 631, 633). Công chứng không bắt buộc, nhưng giúp hạn chế tranh cãi về chữ ký và tình trạng minh mẫn.

Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, dù di chúc không cho hoặc cho ít hơn (Điều 644). Ngoại lệ: họ từ chối nhận hoặc thuộc diện không có quyền hưởng theo Điều 621.

Điều kiện hợp pháp của từng loại di chúc, lỗi hay gặp và cách sửa, huỷ di chúc được phân tích trong bài di chúc thế nào là hợp pháp.

Thừa kế đất đai của bố mẹ: tài sản chung và đất hộ gia đình

Thừa kế đất đai của bố mẹ bắt đầu từ việc xác định đúng phần di sản; sai bước này thì mọi con số phía sau đều sai.

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, khi một bên vợ hoặc chồng chết, tài sản chung được chia đôi (trừ khi có thoả thuận về chế độ tài sản). Chỉ một nửa là di sản; nửa kia vẫn của người còn sống, và người này còn thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Nếu việc chia ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người còn sống, họ có quyền yêu cầu Toà án chưa cho chia trong tối đa 3 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, gia hạn một lần không quá 3 năm (Điều 661 Bộ luật Dân sự). Cách xác định tài sản chung hay riêng có trong bài nhà đất là tài sản chung hay riêng của vợ chồng.

Đất cấp cho hộ gia đình

Theo Điều 259 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình được giao, công nhận quyền sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực nay tham gia quan hệ đất đai với tư cách nhóm người có chung quyền sử dụng đất. Khi một thành viên mất, di sản chỉ là phần quyền của người đó, không phải cả thửa. Thành viên là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất; có tên trong sổ hộ khẩu không tự động là thành viên (Tuổi Trẻ, 27/10/2025).

Sổ đỏ còn đứng tên người đã mất

Sổ đỏ không bị thu hồi chỉ vì người đứng tên qua đời; người thừa kế phân chia di sản rồi đăng ký biến động. Tình huống mất sổ, người thừa kế ở xa có trong bài sổ đỏ đứng tên người đã mất.

Thủ tục khai nhận, thoả thuận phân chia di sản tại công chứng

Theo điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật dân sự. Luật Công chứng 2024 (hiệu lực 01/7/2025) gom “khai nhận” và “thoả thuận phân chia” vào một thủ tục: công chứng văn bản phân chia di sản (Điều 59). Thủ tục này áp dụng cả khi chỉ có một người thừa kế.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Thừa kế đất đai cần giấy tờ gì? Ngoài phiếu yêu cầu công chứng, hồ sơ gồm:

• [ ] Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
• [ ] Di chúc, nếu thừa kế theo di chúc.
• [ ] Giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản: giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, quyết định nhận con nuôi.
• [ ] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ, sổ hồng) bản gốc.
• [ ] Căn cước của tất cả người thừa kế; hợp đồng uỷ quyền nếu có người không đến được.
• [ ] Văn bản từ chối nhận di sản (nếu có người từ chối).

Các bước tại tổ chức công chứng

1. Nộp hồ sơ: những người thừa kế đến văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Theo Điều 44 Luật Công chứng 2024, giao dịch về bất động sản chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có nhà đất. Riêng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản uỷ quyền liên quan đến bất động sản thì công chứng ở đâu cũng được.
2. Kiểm tra: công chứng viên xác định đúng người có quyền và người được hưởng; chưa rõ thì yêu cầu xác minh, giám định.
3. Niêm yết 15 ngày: theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP, việc tiếp nhận được niêm yết tại UBND cấp xã nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng; di sản có bất động sản thì niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có nhà đất.
4. Ký văn bản: hết thời hạn niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo thì các bên ký văn bản phân chia di sản; công chứng viên chứng nhận.

Văn bản phân chia di sản đã công chứng là căn cứ để cơ quan đất đai sang tên. UBND cấp xã cũng chứng thực loại văn bản này theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP.

Từ chối nhận di sản

Người thừa kế được từ chối, trừ khi nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản. Việc từ chối phải lập văn bản, gửi những người thừa kế khác và thể hiện trước thời điểm phân chia di sản (Điều 620). Nhiều gia đình dùng cách này để dồn tài sản cho một người đứng tên.

Quy trình chi tiết và thời gian xem bài thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng.

Đăng ký sang tên cho người thừa kế

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người nhận phải đăng ký biến động trong 30 ngày; với thừa kế, thời hạn tính từ ngày phân chia xong di sản hoặc ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực.

Hồ sơ đăng ký biến động thường gồm:

• [ ] Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• [ ] Văn bản phân chia di sản đã công chứng, chứng thực (hoặc bản án, quyết định của Toà án).
• [ ] Giấy chứng nhận bản gốc.
• [ ] Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ.
• [ ] Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn…).

Nơi nộp là bộ phận một cửa UBND cấp xã, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất; tại TP.HCM có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không quá 8 ngày làm việc, chưa tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Chia thửa đất cho nhiều người thì có thể phải tách thửa theo diện tích tối thiểu của địa phương; không tách được thì cùng đứng tên một sổ. Các bước nộp hồ sơ, nộp thuế, nhận sổ giống thủ tục sang tên sổ đỏ; toàn bộ thủ tục sổ đỏ có trong bài sổ đỏ là gì và các thủ tục sổ đỏ năm 2026.

Chi phí và thuế phí khi nhận thừa kế nhà đất

Giá tính thuế không phải giá thị trường. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, phần đất tính theo bảng giá đất (và hệ số điều chỉnh nếu có) tại thời điểm đăng ký; phần nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Với TP.HCM, xem bảng giá đất TP.HCM 2026.

Ví dụ minh hoạ (giả định, không phải số liệu thật): anh K nhận thừa kế theo di chúc căn nhà của chú ruột. Thửa đất 60 m², giả định bảng giá 50 triệu đồng/m²; nhà theo giá tính lệ phí trước bạ giả định 400 triệu đồng. Giá trị tính thuế 3,4 tỷ đồng.

• Thuế thu nhập cá nhân: (3.400 − 20) triệu × 10% = 338 triệu đồng.
• Lệ phí trước bạ: 3,4 tỷ × 0,5% = 17 triệu đồng.

Nếu người nhận là con, cháu nội hay em ruột của người đã mất, hai khoản trên đều được miễn. Chú – cháu không nằm trong danh sách miễn nên cần chuẩn bị trước tiền thuế. So sánh thuế phí khi mua bán, tặng cho, thừa kế có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản

Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ba loại thời hiệu, đều tính từ thời điểm mở thừa kế:

Hết 30 năm, nhà đất thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản; không có ai quản lý thì thuộc người đang chiếm hữu theo Điều 236, hoặc thuộc Nhà nước. Gia đình có thể thoả thuận giữ chung, nhưng để lâu thì số người thừa kế tăng theo từng thế hệ, giấy tờ thất lạc, việc chia càng khó.

Tranh chấp thừa kế: hướng giải quyết

Tranh chấp thường xoay quanh: di chúc có hợp pháp không, ai được hưởng, đâu là phần di sản, chia hiện vật hay chia tiền.

Thương lượng, hoà giải

Bước đầu nên là họp mặt những người thừa kế, thống nhất cách chia và lập thành văn bản (Điều 656). Nhà đất không chia đều được bằng hiện vật thì thoả thuận một người nhận nhà, trả tiền chênh lệch cho người khác; không thoả thuận được thì bán để chia (Điều 660).

Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam (16/5/2026), hoà giải tại UBND cấp xã không phải điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện chia thừa kế quyền sử dụng đất, nhưng gia đình vẫn nên chủ động hoà giải.

Khởi kiện tại Toà án

Từ 01/7/2025, tranh chấp dân sự, trong đó có thừa kế, do Toà án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm; Toà án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm. Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí. Khi chia di sản, mỗi đương sự chịu án phí sơ thẩm tương ứng với phần giá trị được hưởng theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14:

Ví dụ minh hoạ: được chia phần trị giá 1,5 tỷ đồng thì án phí sơ thẩm là 36 triệu + 3% × 700 triệu = 57 triệu đồng. Người cao tuổi, hộ nghèo và một số nhóm khác được miễn án phí.

Thừa kế, tặng cho hay uỷ quyền khi cha mẹ còn sống

Muốn sắp xếp nhà đất từ khi cha mẹ còn khoẻ, có ba công cụ với hệ quả khác nhau:

Xem thêm tặng cho nhà đất cho con, hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất, đồng sở hữu sổ đỏ và ly hôn chia nhà đất.

Người mua nhà đất có nguồn gốc thừa kế không nên đặt cọc khi sổ còn đứng tên người đã mất và chưa đủ chữ ký của mọi đồng thừa kế; xem kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất và kinh nghiệm mua nhà đất từ A–Z.

Tóm tắt quy trình thừa kế nhà đất

Xem thêm các bài trong chuyên mục Pháp lý – Thủ tục.