Mua căn hộ hình thành trong tương lai là mua một tài sản chưa tồn tại. Thứ bảo vệ người mua lúc đó là hồ sơ pháp lý của dự án và hợp đồng.
Bài này đưa ra một checklist dùng được ngay, dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn còn hiệu lực đến cuối tháng 10/2026, kèm căn cứ để bạn đối chiếu.
Điểm chính
- Căn hộ hình thành trong tương lai chỉ được bán khi có đủ giấy tờ đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng và văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán.
- Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.
- Lần thanh toán đầu không quá 30%, tổng tiền trước bàn giao không quá 70% (50% nếu bên bán có vốn đầu tư nước ngoài), trước khi có sổ không quá 95%.
- Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh, trừ khi người mua chọn không bảo lãnh bằng văn bản.
- Dự án đang thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Khung pháp lý đang áp dụng năm 2026
Ba luật nền tảng là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) và Luật Đất đai 2024. Theo Luật số 43/2024/QH15, cả ba có hiệu lực từ 01/8/2024, sớm hơn kế hoạch ban đầu.
Văn bản hướng dẫn chính là Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hiệu lực cùng ngày 01/8/2024. Nghị định này đã được sửa đổi một số điều bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 09/02/2026. Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán hiện được Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định 1649/QĐ-BXD, hiệu lực từ 18/9/2026.
Lưu ý: dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026. Theo Bộ Xây dựng, phần lớn nội dung chính sách dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2027. Vì vậy, các giao dịch hiện nay vẫn áp dụng Luật 2023. Khi luật mới được thông qua, hãy đối chiếu lại các mức nêu trong bài.
Checklist 8 nhóm giấy tờ cần kiểm tra
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Kết hợp với quy định về bảo lãnh và thế chấp, có thể gom thành 8 nhóm sau.
| # | Giấy tờ | Căn cứ | Kiểm tra điều gì |
|---|---|---|---|
| 1 | Văn bản chấp thuận dự án (chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận) | Điều 24 Luật KDBĐS 2023 | Dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, mục đích có xây nhà để bán |
| 2 | Giấy tờ về quyền sử dụng đất | Điều 24 | Có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc giấy chứng nhận |
| 3 | Giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế | Điều 24 | Giấy phép đúng tên dự án, đúng block, số tầng bạn định mua |
| 4 | Biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ | Điều 24 | Hạ tầng tương ứng phần dự án đang bán đã được nghiệm thu |
| 5 | Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng | Điều 24 | Bắt buộc với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở |
| 6 | Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán | Điều 24; Nghị định 96/2024/NĐ-CP | Văn bản nêu đúng toà, đúng số căn đang chào bán |
| 7 | Văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng | Điều 26 Luật KDBĐS 2023 | Ngân hàng bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh, thời hạn hiệu lực |
| 8 | Xác nhận tình trạng thế chấp, giải chấp | Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 | Dự án hoặc căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng |
Mục 6 quan trọng nhất. Theo Báo Luật sư Việt Nam, trước khi ký hợp đồng bán, chủ đầu tư phải gửi thông báo kèm hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án. Trong 15 ngày, Sở phải kiểm tra và trả lời bằng văn bản; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Không có văn bản này thì chưa được bán, cũng chưa được thu cọc.
Với dự án đang thế chấp, khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu chủ đầu tư giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Theo phân tích trên Tạp chí Ngân hàng, luật mới đã bỏ ngoại lệ “được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý” từng có trước đây.
Đặt cọc: khi nào hợp pháp, tối đa bao nhiêu
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra ba điều kiện:
- Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Số tiền cọc không quá 5% giá bán.
- Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán của căn hộ.
Khoản 4 cùng điều cấm chủ đầu tư uỷ quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Nghĩa là văn bản đặt cọc phải do chính chủ đầu tư ký.
Trên thực tế, một số nơi vẫn thu tiền dưới tên gọi “giữ chỗ”, “booking”, “ký quỹ” khi chưa đủ điều kiện bán. Dù gọi bằng tên gì, nếu dự án chưa có văn bản của Sở Xây dựng thì khoản tiền đó không được luật bảo vệ như tiền cọc hợp lệ.
Thanh toán và bảo lãnh: các mốc luật đã khoá
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn số tiền chủ đầu tư được thu:
| Thời điểm | Mức tối đa |
|---|---|
| Lần thanh toán đầu (đã gồm tiền cọc) | 30% giá trị hợp đồng |
| Tổng tiền trước khi bàn giao (các đợt theo tiến độ xây dựng) | 70% giá trị hợp đồng; 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài |
| Khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận | 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại trả khi có giấy chứng nhận |
Về bảo lãnh, Điều 26 quy định:
- Trước khi bán, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua.
- Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư gửi người mua bản sao văn bản cam kết bảo lãnh.
- Thư bảo lãnh cho từng người mua phải được cung cấp trong 10 ngày làm việc kể từ khi ký hợp đồng, trừ khi các bên thoả thuận khác.
- Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh.
- Người mua có quyền chọn không bảo lãnh, nhưng phải thoả thuận bằng văn bản khi ký hợp đồng.
- Quy định bảo lãnh không áp dụng với nhà ở xã hội.
Lời khuyên: đừng ký văn bản từ chối bảo lãnh chỉ để được giảm vài triệu đồng. Thư bảo lãnh là lớp bảo vệ duy nhất nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.
Tra cứu ở đâu
- Sở Xây dựng TP.HCM: công bố các dự án được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Tiền Phong, 7 tháng đầu năm 2026, Sở đã xác nhận 37 dự án với 21.165 căn.
- Văn phòng đăng ký đất đai: thông tin về tình trạng thế chấp của dự án.
- Ngân hàng bảo lãnh: xác minh trực tiếp văn bản cam kết bảo lãnh có thật và còn hiệu lực.
Xem thêm các bài phân tích dự án tại chuyên mục dự án và hướng dẫn thủ tục tại chuyên mục pháp lý, thủ tục.
Dấu hiệu cảnh báo nên dừng lại
- Yêu cầu chuyển tiền “giữ chỗ” khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng.
- Mức cọc vượt 5% giá bán, hoặc văn bản cọc không ghi giá bán.
- Văn bản cọc do công ty môi giới, đại lý ký thay chủ đầu tư.
- Lịch thanh toán trước bàn giao vượt 70% giá trị hợp đồng.
- Chủ đầu tư né tránh khi được hỏi về thư bảo lãnh hoặc tình trạng thế chấp.
Câu hỏi thường gặp
Dự án chưa có văn bản đủ điều kiện bán có được nhận cọc không?
Không. Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và mức cọc không quá 5% giá bán.
Nghiệm thu phần móng có bắt buộc với mọi dự án không?
Biên bản nghiệm thu phần móng là điều kiện bắt buộc với nhà chung cư và toà nhà hỗn hợp có nhà ở. Với nhà ở thấp tầng trong dự án, điều kiện là giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có thay đổi các mức trên không?
Dự thảo đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026, phần lớn nội dung dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2027. Theo Tiền Phong và Báo Xây dựng, dự thảo vẫn giữ các mức 30%, 70%, 95% và đề xuất đưa 5% giá trị còn lại vào tài khoản phong toả.
Nếu bạn cần đối chiếu hồ sơ pháp lý của một dự án cụ thể trước khi đặt cọc, hãy liên hệ Booking Real.
Nguồn tham khảo
- Hệ thống Pháp luật – Điều 23, 24, 25, 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Báo Sài Gòn Giải Phóng – Đủ cơ sở pháp lý để 3 luật mới về bất động sản có hiệu lực từ 1-8-2024
- Báo Luật sư Việt Nam – Sở Xây dựng có 15 ngày xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán (25/9/2026)
- Tạp chí Ngân hàng – Nhận thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định mới (14/01/2025)
- LuatVietnam – Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở và bất động sản
- Tiền Phong – Loạt dự án bất động sản TPHCM đủ điều kiện mở bán (26/7/2026)
- Tiền Phong – Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Sẽ không “vẽ” thêm thủ tục? (06/8/2026)
- Báo Xây dựng – Hoàn thiện khung pháp lý khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (28/10/2026)
