Từ 01/01/2026, TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới cho toàn bộ địa bàn sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là bảng giá đất lần đầu xây dựng theo Luật Đất đai 2024, thay cho các bảng giá riêng của ba địa phương trước đó.
Bảng giá này không phải giá giao dịch, nhưng quyết định nhiều khoản phải nộp: thuế thu nhập cá nhân khi giá hợp đồng thấp, lệ phí trước bạ, tiền chuyển mục đích lên đất ở. Bài viết tóm tắt điểm chính, mức giá nổi bật, mục đích sử dụng và cách tra cứu.
Điểm chính
- Bảng giá đất TP.HCM 2026 ban hành theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025, áp dụng từ 01/01/2026 cho 168 phường, xã, đặc khu.
- Đất ở chia 3 khu vực theo địa giới cũ. Cao nhất 687,2 triệu đồng/m² (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi); khu vực Bình Dương cũ cao nhất 89,6 triệu đồng/m²; khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cao nhất 149,48 triệu đồng/m².
- Từ 01/7/2026, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất (K = K1 × K2 × K3), chủ yếu áp dụng cho tổ chức, dự án.
- Bảng giá dùng trực tiếp để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng của cá nhân (khi giá hợp đồng thấp hơn), thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, tiền chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân.
- Đến đầu tháng 11/2026, chưa thấy văn bản sửa đổi Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND.
Căn cứ pháp lý và phạm vi áp dụng
Bảng giá đất được Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua ngày 26/12/2025 tại kỳ họp chuyên đề, theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Căn cứ chính gồm Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai và Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
- Thay thế: các bảng giá riêng của TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ áp dụng đến hết 31/12/2025.
- Phân khu vực: khu vực I là TP.HCM cũ, khu vực II là Bình Dương cũ, khu vực III là Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Riêng đất nông nghiệp chia thành 4 khu vực.
- Mức đỉnh không đổi: giá đất ở cao nhất khu vực I (687,2 triệu đồng/m²) bằng mức đang áp dụng theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND trước đó.
- Điều chỉnh: theo Tuổi Trẻ, nếu giá đất biến động trên 20% sau khi áp dụng, thành phố sẽ xem xét điều chỉnh bảng giá.
Mức giá cao nhất, thấp nhất theo khu vực
Số liệu dưới đây theo Báo Điện tử Chính phủ và Tuổi Trẻ, đơn vị triệu đồng/m².
| Loại đất | Khu vực I (TP.HCM cũ) | Khu vực II (Bình Dương cũ) | Khu vực III (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) |
|---|---|---|---|
| Đất ở – cao nhất | 687,2 (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi) | 89,6 (Yersin, Bạch Đằng) | 149,48 (Thùy Vân) |
| Đất ở – thấp nhất | 2,3 (khu dân cư Thiềng Liềng, xã đảo Thạnh An) | 1,3 (ĐH.722, khu vực Minh Tân – Long Hòa) | 1,81 (đường do xã quản lý, rộng 4 đến dưới 6 m) |
| Đất thương mại, dịch vụ – cao nhất | 563,6 | 53,8 | Hơn 89 (Thùy Vân) |
| Đất thương mại, dịch vụ – thấp nhất | 1,6 | 0,5 | Hơn 0,7 |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp – cao nhất | Hơn 481 | 44,8 | Gần 75 |
Đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hằng năm: cao nhất 1,2 triệu đồng/m² ở khu vực I (thấp nhất 770.000 đồng/m²), khu vực II cao nhất 1 triệu, khu vực III 700.000 đồng, khu vực IV 480.000 đồng.
- Đất trồng cây lâu năm: cao nhất 1,44 triệu đồng/m² ở khu vực I, thấp nhất 370.000 đồng/m² ở khu vực IV.
Trong cùng khu vực, giá còn khác theo tuyến, đoạn đường và vị trí thửa (mặt tiền hay trong hẻm), nên mức cao nhất, thấp nhất chỉ để hình dung biên độ.
Hệ số điều chỉnh giá đất từ 01/7/2026
Nghị quyết 254/2025/QH15 yêu cầu các địa phương ban hành đủ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chậm nhất ngày 01/7/2026. Trong thời gian chờ, TP.HCM tạm áp dụng trực tiếp bảng giá đất.
Ngày 01/7/2026, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TP.HCM có hiệu lực. Công thức:
| Thành phần | Ý nghĩa | Giá trị theo quyết định |
|---|---|---|
| K1 | Điều chỉnh theo biến động thị trường | 1 |
| K2 | Điều chỉnh theo quy hoạch, cho dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng | Nhà thấp tầng, khu và cụm công nghiệp: 1–1,30; nhà ở cao tầng: 1–1,70 (tùy hệ số sử dụng đất) |
| K3 | Điều chỉnh theo yếu tố khác | 1 |
Giá đất để tính = giá trong bảng giá × K1 × K2 × K3. Hệ số này chủ yếu dùng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền một lần, cho phép tổ chức chuyển mục đích, xác định giá khởi điểm đấu giá và tính bồi thường khi thu hồi. Một thành viên tham gia xây dựng hệ số cho biết phần lớn hệ số bằng 1 vì bảng giá theo Nghị quyết 87 đã khá cao. Với người mua bán nhà đất thông thường, hệ số K gần như không ảnh hưởng trực tiếp.
Bảng giá đất dùng để tính những khoản nào
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15, các khoản đáng chú ý nhất với người mua bán nhà đất:
| Khoản phải nộp | Bảng giá đất được dùng thế nào |
|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (2%) | Tính trên giá hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính thuế theo bảng giá đất |
| Lệ phí trước bạ (0,5%) | Giá tính lệ phí với đất là giá trong bảng giá đất tại thời điểm kê khai; với nhà đất mua bán có giá hợp đồng cao hơn thì tính theo giá hợp đồng |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Tính trực tiếp theo bảng giá |
| Tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao sang đất ở | Tính trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp |
| Lệ phí trong quản lý đất đai, xử phạt vi phạm hành chính về đất đai | Tính trực tiếp theo bảng giá |
| Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất | Theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh, kèm các chính sách hỗ trợ |
Ví dụ về chuyển đất vườn, ao sang đất ở
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa (hoặc tách ra từ thửa) có đất ở sang đất ở, tiền sử dụng đất tính như sau:
- 30% chênh lệch với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở của địa phương.
- 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.
- 100% chênh lệch với phần vượt quá một lần hạn mức.
Mức ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất do người dân chọn.
Lưu ý: khi thương lượng, hai bên nên thống nhất rõ ai nộp khoản nào và ghi đúng giá thật vào hợp đồng.
Cách tra cứu bảng giá đất TP.HCM 2026
- Văn bản gốc: tải Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND và phụ lục bảng giá trên trang Xây dựng chính sách, pháp luật của Chinhphu.vn hoặc Công báo TP.HCM. Phụ lục chia theo khu vực, phường xã, tên đường và đoạn đường.
- Xác định đúng địa danh: bảng giá dùng tên phường, xã mới sau sắp xếp. Nếu giấy chứng nhận còn ghi quận, huyện cũ, hãy đối chiếu tên phường mới trước khi tra.
- Xác định loại đất và vị trí: đất ở, thương mại dịch vụ hay nông nghiệp; mặt tiền đường hay vị trí trong hẻm.
- Hỏi khi chưa chắc: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế nơi có đất xác định giá tính nghĩa vụ tài chính cho hồ sơ của bạn.
Xem thêm các bài hướng dẫn thủ tục tại chuyên mục Pháp lý – Thủ tục và phân tích giá tại Thị trường.
Năm 2026 có sửa đổi bảng giá đất không
Đến đầu tháng 11/2026, chúng tôi chưa tìm thấy văn bản sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Thay đổi đáng kể nhất trong năm là việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất từ 01/7/2026.
Quốc hội đang thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp tháng 10–11/2026, có nội dung đổi mới cơ chế giá đất; dự thảo công bố tháng 7/2026 dự kiến hiệu lực từ 01/3/2027. Nếu được thông qua, cách áp dụng bảng giá đất từ năm 2027 có thể thay đổi.
Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất TP.HCM 2026 có phải giá mua bán thực tế không?
Không. Đây là giá do Nhà nước ban hành để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất và bồi thường. Giá giao dịch thực tế do thị trường và thỏa thuận giữa hai bên quyết định, có thể cao hoặc thấp hơn.
Đất ở Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có dùng chung bảng giá với TP.HCM cũ không?
Dùng chung một nghị quyết, nhưng chia thành các khu vực riêng theo địa giới trước sáp nhập. Mỗi khu vực có danh mục đường, đoạn đường và mức giá riêng.
Hệ số K có làm tăng thuế khi tôi bán nhà không?
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng của cá nhân tính trên giá hợp đồng, không nhân hệ số K. Hệ số K chủ yếu dùng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tổ chức và các trường hợp Nhà nước giao đất, thu hồi đất.
Nếu bạn cần ước tính thuế phí cho một giao dịch cụ thể, hãy liên hệ Booking Real để được hỗ trợ.
Nguồn tham khảo
- Xây dựng chính sách, pháp luật (Chinhphu.vn) – Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026 trên địa bàn TPHCM (02/02/2026)
- Tuổi Trẻ – TP.HCM triển khai bảng giá đất áp dụng năm 2026 (22/01/2026)
- CafeLand – Tạm thời áp dụng bảng giá đất trực tiếp, không cần hệ số K (30/01/2026)
- VietnamFinance – TP.HCM áp hệ số K điều chỉnh tính giá đất 2026 (01/07/2026)
- Đầu tư Tài chính (SGGP) – TPHCM chính thức ban hành hệ số điều chỉnh bảng giá đất (01/07/2026)
- Luật sư Việt Nam – Bộ Tài chính hướng dẫn trường hợp áp dụng mức thu tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (30/10/2026)
- Báo Chính phủ – Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (02/07/2026)
- Thư viện Nhà đất – Hướng dẫn cách tính lệ phí trước bạ nhà đất mới nhất 2026 (19/12/2025)
- LuatVietnam – Quốc hội xem xét Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp tháng 10/2026
