Thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2026: hồ sơ, các bước, thuế phí và thời gian

Mua bán nhà đất chỉ thật sự xong khi tên người mua được cập nhật trên giấy chứng nhận.

Năm 2026 có ba thay đổi đáng chú ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/7/2026, TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới từ 01/01/2026, và nộp hồ sơ đất đai trực tuyến được mở rộng. Bài viết đi lần lượt từ hồ sơ, các bước đến thuế phí và thời gian.

Điều kiện để sang tên sổ đỏ

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên bán cần:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hay biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Còn thời hạn sử dụng đất.

Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra quy hoạch, tình trạng thế chấp và lịch sử biến động của thửa đất (xem chuyên mục Quy hoạch – Hạ tầng).

Các bước sang tên sổ đỏ

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Tại TP.HCM, từ 27/4/2026, Chủ tịch UBND 112/168 phường, xã không còn chứng thực hợp đồng, giao dịch về tài sản (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp); thẩm quyền này chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng theo Quyết định 21/2026/QĐ-UBND. Việc sao y bản chính và chứng thực chữ ký vẫn làm tại UBND cấp xã. Chỉ 56 phường, xã còn lại và đặc khu Côn Đảo còn chứng thực hợp đồng, giao dịch này, nên hỏi trước UBND nơi có nhà đất hoặc chọn công chứng. Giấy tờ thường cần:

• Giấy chứng nhận bản gốc.
• Căn cước công dân của hai bên.
• Giấy tờ về tình trạng hôn nhân; tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng ký hoặc có ủy quyền.
• Hợp đồng ủy quyền, nếu ký thay.

Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí của Bộ Tài chính; bên nào trả do hai bên thỏa thuận.

Bước 2: Kê khai thuế, lệ phí và nộp hồ sơ đăng ký biến động

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, hồ sơ đăng ký biến động phải nộp trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực. Hồ sơ gồm:

• [ ] Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18).
• [ ] Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực.
• [ ] Giấy chứng nhận bản gốc.
• [ ] Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán).
• [ ] Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu 01/LPTB, bên mua).
• [ ] Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, miễn lệ phí (nếu có).

Nơi nộp: bộ phận một cửa UBND xã, phường, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất; hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Bước 3: Nộp thuế, lệ phí theo thông báo

Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế. Cơ quan thuế ra thông báo số tiền phải nộp; người nộp thanh toán qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận đã cập nhật

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận biến động trên giấy chứng nhận hoặc cấp giấy mới, trả kết quả theo giấy hẹn.

Thuế và lệ phí khi sang tên năm 2026

Thuế thu nhập cá nhân 2%

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 được thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 01/7/2026. Thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú vẫn bằng giá chuyển nhượng nhân 2%.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, giá tính thuế theo bảng giá. Ví dụ: hợp đồng ghi 4 tỷ đồng (cao hơn bảng giá), thuế = 4 tỷ × 2% = 80 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ và ưu đãi giảm 10%

Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá trong bảng giá đất tại thời điểm kê khai; với nhà đất mua bán, nếu giá hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì tính theo giá hợp đồng.

Theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP và Thông tư 117/2026/TT-BTC (VOV, 04/9/2026), người nhận chuyển nhượng được giảm 10% mức thu, còn 0,45%, nếu có tài khoản định danh điện tử mức độ 2, kê khai và nộp lệ phí hoàn toàn điện tử, và mã số thuế cùng thông tin nhà đất đã tích hợp trên VNeID. Mức giảm tối đa 12,65 triệu đồng mỗi lần, áp dụng một lần trong năm, đến hết 28/02/2027. Ví dụ giá tính 2 tỷ đồng: lệ phí giảm từ 10 triệu xuống 9 triệu đồng.

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 (hiệu lực 01/7/2026) quy định hai nhóm miễn thuế đáng chú ý.

Giữa người thân: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột. Bất động sản chia khi ly hôn cũng được miễn.

Nhà ở, đất ở duy nhất: phải đáp ứng đồng thời:

• [ ] Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; có thêm nhà ở hình thành trong tương lai thì không được coi là duy nhất.
• [ ] Sở hữu tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại thì tính từ lần cấp trước).
• [ ] Chuyển nhượng toàn bộ; bán một phần thì phần bán không được miễn.
• [ ] Với tài sản chung, chỉ người chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn.

Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm; khai sai bị truy thu và xử phạt.

Sang tên sổ đỏ mất bao lâu

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không quá 8 ngày làm việc, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã. Tính cả công chứng, chờ thông báo thuế và nộp tiền, giao dịch suôn sẻ thường mất vài tuần; thửa đất cần đo lại hay sai lệch diện tích sẽ lâu hơn.

Nộp hồ sơ sang tên online tại TP.HCM

Theo VOV (14/6/2026), Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 2 của TP.HCM đã tiếp nhận trực tuyến toàn trình 23 thủ tục đất đai. Hồ sơ mua bán, tặng cho, thừa kế nộp qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, hệ thống cấp mã biên nhận ngay.

Từ 01/7/2026, Quyết định 44/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định trình tự nộp trực tuyến:

1. Đăng nhập Cổng Dịch vụ công quốc gia bằng tài khoản định danh điện tử.
2. Điền đơn đăng ký biến động điện tử, đính kèm bản điện tử hợp đồng, giấy chứng nhận và giấy tờ liên quan.
3. Nhận biên nhận qua cổng, email hoặc phương thức điện tử khác.
4. Nộp thuế, lệ phí trực tuyến theo thông báo; mang bản gốc đối chiếu khi nhận kết quả.

Xem thêm tại chuyên mục Pháp lý – Thủ tục.