Sửa nhà có cần xin phép không? Các trường hợp miễn và thủ tục năm 2026

Sửa nhà có cần xin phép không phụ thuộc vào việc bạn sửa gì. Theo Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực 01/7/2026), sửa chữa, cải tạo bên trong nhà được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực và bảo đảm phòng cháy, môi trường, kết nối hạ tầng. Sửa mặt ngoài giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, nâng tầng, cơi nới hay đục tường chịu lực thì thường phải xin giấy phép.

Bài viết giúp bạn phân loại việc sửa nhà của mình, nêu hồ sơ, nơi nộp, thời hạn 7 ngày làm việc và các lưu ý với hàng xóm, nhà chung cư, theo quy định áp dụng tháng 11/2026. Bức tranh chung về xây nhà có trong bài quy trình xây nhà từ A–Z.

Sửa chữa, cải tạo theo Luật Xây dựng 2025

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026) giữ nguyên tắc: trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn tại khoản 2 Điều 43. Giấy phép gồm nhiều loại, trong đó có giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình. Nghị định 217/2026/NĐ-CP (ban hành 19/6/2026) quy định chi tiết điều kiện, hồ sơ, thẩm quyền cấp phép.

“Sửa chữa, cải tạo” trong thực tế gồm hai nhóm:

• Bảo trì, sửa hư hỏng, thay vật liệu: sơn lại, thay gạch, chống thấm, thay cửa, thay thiết bị vệ sinh, làm trần. Quy mô và kết cấu không đổi.
• Cải tạo thay đổi nhà: dời tường, mở cửa mới, thay mái, đổ thêm sàn, nâng tầng, cơi nới, đổi mặt tiền, đổi công năng (nhà ở thành quán, kho).

Nhóm thứ nhất gần như luôn được miễn; nhóm thứ hai phải xét từng việc.

Trường hợp sửa nhà được miễn giấy phép

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 16/12/2025; Cổng PBGDPL Cần Thơ), có hai nhóm liên quan trực tiếp đến nhà ở:

1. Sửa chữa, cải tạo được miễn khi đồng thời:

• Là sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
• Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng.
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
• Bảo đảm yêu cầu phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

2. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn nếu không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch, khu dân cư nông thôn, khu theo quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Theo Bộ Xây dựng, phần lớn nhà ở riêng lẻ trong đô thị vẫn phải xin phép; chi tiết trong bài thủ tục giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM 2026.

TP.HCM đã có Quy chế quản lý kiến trúc đô thị mới (Quyết định 81/2026/QĐ-UBND, hiệu lực 29/10/2026), nên nhiều tuyến đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Hãy hỏi UBND phường trước khi sửa mặt tiền.

Trường hợp phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo

Bảng dưới phân loại các việc sửa nhà hay gặp. Đây là hướng dẫn tham khảo dựa trên các tiêu chí của Điều 43; trường hợp cụ thể do UBND phường, xã nơi có nhà xác định.

Việc cơi nới lấn sang phần đất, không gian của người khác hoặc khu vực công cộng là vi phạm, không thể “xin phép” được. Với nhà cấp 4, nếu định đập đi xây lại thì xem dự toán trong bài xây nhà cấp 4 hết bao nhiêu tiền.

Thủ tục, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo

Điều kiện

Theo Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (LuatVietnam, 24/6/2026), công trình sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng điều kiện cấp phép tại khoản 1–4 Điều 50; nếu giữ nguyên quy mô, công năng thì chỉ cần đáp ứng khoản 1, 3, 4: đất đúng mục đích sử dụng, bảo đảm an toàn công trình và công trình lân cận, phòng cháy, môi trường, và thiết kế được lập, phê duyệt đúng quy định.

Hồ sơ

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP thường gồm:

• [ ] Đơn đề nghị cấp giấy phép theo mẫu tại Phụ lục II của nghị định.
• [ ] Một trong các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
• [ ] Bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến sửa chữa, cải tạo.
• [ ] Ảnh chụp hiện trạng nhà và công trình lân cận trước khi sửa.
• [ ] Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo; bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề khi có ảnh hưởng.
• [ ] Kết quả thủ tục phòng cháy, báo cáo thẩm tra thiết kế nếu pháp luật yêu cầu.

Thành phần hồ sơ cụ thể được niêm yết trên Cổng Dịch vụ công quốc gia cho từng thủ tục; nên đối chiếu trước khi nộp.

Nơi nộp, thời hạn, lệ phí

• Nơi nộp: UBND phường, xã, đặc khu nơi có nhà cấp phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Tại TP.HCM, hồ sơ nộp toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố mới nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa.
• Thời hạn: không quá 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, áp dụng cho cả cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ (VietNamNet, 03/7/2026).
• Lệ phí: tại địa bàn TP.HCM cũ, lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 75.000 đồng/giấy phép theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND; Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ theo mức niêm yết khi nộp.

Chi phí lớn hơn thường nằm ở bản vẽ hiện trạng, thiết kế cải tạo và kiểm định kết cấu nếu nhà cũ. Khi thuê nhà thầu, nên ghi rõ phạm vi việc và vật tư như hướng dẫn trong quy trình xây nhà từ A–Z; tham khảo đơn giá trong bài chi phí xây nhà phố 2026.

Xử phạt khi sửa nhà không phép

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng. Mức phạt trong nghị định là mức cho tổ chức; cá nhân bằng một nửa (khoản 4 Điều 5). Theo khoản 7 Điều 25, xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có: cá nhân 30–40 triệu đồng (tổ chức 60–80 triệu đồng); trong khu vực bảo vệ di tích, di sản: cá nhân 40–50 triệu đồng (tổ chức 80–100 triệu đồng).

Ngoài tiền phạt, người vi phạm có thể bị buộc khắc phục hậu quả. Phần sửa chữa không phép cũng gây khó khăn khi đăng ký bổ sung nhà vào giấy chứng nhận, bán hay thế chấp. Nếu chưa chắc việc sửa của mình có cần phép không, hãy hỏi UBND phường trước khi khởi công.

Lưu ý với hàng xóm, nhà liền kề

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 174) yêu cầu khi xây dựng, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn và không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ bất động sản liền kề. Nếu công trình gây thiệt hại, chủ sở hữu phải bồi thường (Điều 605). Vì vậy, kể cả khi được miễn phép:

• [ ] Chụp ảnh, quay video hiện trạng nhà bên (vết nứt có sẵn) trước khi đục, phá; lập biên bản có chữ ký hàng xóm.
• [ ] Che chắn bụi, vật rơi; có phương án chống đỡ khi đục tường giáp ranh.
• [ ] Báo hàng xóm thời gian thi công, giờ làm ồn.
• [ ] Không đặt vật liệu, giàn giáo lên phần đất, mái nhà bên khi chưa thoả thuận bằng văn bản.
• [ ] Tường chung: thoả thuận trước, không tự ý đục, gắn kết cấu vào.

Nhiều ca thấm dột giữa hai nhà xuất phát từ khe tường chung và mái giáp ranh; cách xử lý có trong bài chống thấm sân thượng, nhà vệ sinh, tường.

Sửa chữa căn hộ chung cư

Sửa bên trong căn hộ, không đụng kết cấu, không đổi công năng, thuộc diện sửa chữa bên trong được miễn giấy phép. Tuy vậy, chủ căn hộ còn chịu ràng buộc của Luật Nhà ở 2023 và nội quy tòa nhà:

• Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 cấm thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; chia tách căn hộ khi chưa được phép; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
• Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư phải có quy định về việc sửa chữa hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng (khoản 2 Điều 6 Quy chế kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi Thông tư 32/2025/TT-BXD). Hãy đọc nội quy và đăng ký với ban quản lý trước khi thi công.
• Không tự ý đục sàn, dời hộp kỹ thuật, ống thoát chung, đổi khung cửa, lan can mặt ngoài; lắp cục nóng điều hoà đúng vị trí quy định.

Người mua căn hộ cũ để cải tạo nên kiểm tra kết cấu, đường ống, nội quy tòa nhà trước khi xuống tiền; xem mua chung cư cũ cần lưu ý gì. Gợi ý bố trí lại công năng căn hộ có trong bài bố trí căn hộ 2 phòng ngủ 65–75 m².

Xem thêm các bài trong chuyên mục Xây dựng – Vật liệu.