Đăng ký thường trú khi mua nhà cần tờ khai thay đổi thông tin cư trú và giấy tờ chứng minh sở hữu chỗ ở, như giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán kèm biên bản bàn giao nhà dự án. Hồ sơ nộp cho Công an xã, phường nơi có nhà hoặc nộp online qua VNeID, kết quả trong 7 ngày làm việc. Thuê nhà ở từ 30 ngày trở lên thì phải đăng ký tạm trú; hợp đồng thuê dùng để tạm trú không cần công chứng, thời hạn giải quyết 3 ngày làm việc.
Bài này hướng dẫn từng trường hợp hay gặp ở TP.HCM: mua nhà phố, mua căn hộ chung cư, thuê nhà để ở, muốn thường trú tại nhà thuê. Nội dung cập nhật theo Luật Cư trú 2020, Nghị định 154/2024/NĐ-CP, mức diện tích tối thiểu HĐND TP.HCM thông qua ngày 30/10/2026 và chính sách miễn lệ phí trên VNeID đến hết năm 2026.
Bài thuộc cụm mua bán, cho thuê nhà đất. Cập nhật cư trú là bước cuối cùng sau khi nhận nhà, nằm trong lộ trình kinh nghiệm mua nhà đất từ A–Z.
Điểm chính
- Mua nhà (có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao) là đủ điều kiện đăng ký thường trú tại đó; cơ quan đăng ký cư trú giải quyết trong 7 ngày làm việc.
- Thường trú tại nhà thuê, mượn, ở nhờ cần chủ nhà đồng ý, hợp đồng công chứng hoặc chứng thực và diện tích tối thiểu 8 m² sàn/người tại TP.HCM.
- Tạm trú bắt buộc khi đến ở ngoài xã, phường thường trú từ 30 ngày; tối đa 2 năm mỗi lần, gia hạn trong 15 ngày trước khi hết hạn.
- Nộp qua ứng dụng VNeID được miễn lệ phí từ 01/4/2026 đến hết 31/12/2026 (Thông tư 29/2026/TT-BTC).
- Không đăng ký cư trú đúng quy định có thể bị cảnh cáo hoặc phạt 500.000 – 1.000.000 đồng (Nghị định 282/2025/NĐ-CP).
Thường trú và tạm trú theo Luật Cư trú khác nhau thế nào
Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (hiệu lực 01/7/2021) đã bỏ sổ hộ khẩu, sổ tạm trú giấy; thông tin cư trú nằm trong Cơ sở dữ liệu về cư trú và hiển thị trên VNeID. “Nhập hộ khẩu” theo cách nói quen thuộc nay là đăng ký thường trú.
| Tiêu chí | Thường trú | Tạm trú |
|---|---|---|
| Ý nghĩa | Nơi sinh sống ổn định, lâu dài | Nơi sinh sống trong một thời hạn, ngoài nơi thường trú |
| Khi nào phải làm | Khi có chỗ ở hợp pháp mới đủ điều kiện; người đã chuyển đến chỗ ở hợp pháp khác phải đăng ký trong 12 tháng | Khi đến ở ngoài xã, phường thường trú từ 30 ngày trở lên |
| Thời hạn | Không thời hạn | Tối đa 2 năm, được gia hạn nhiều lần |
| Thời gian giải quyết | 7 ngày làm việc | 3 ngày làm việc |
| Giấy tờ chỗ ở khi thuê | Hợp đồng thuê phải công chứng hoặc chứng thực | Hợp đồng thuê không cần công chứng |
Người đã thường trú ở một nơi mà chuyển sang chỗ ở hợp pháp khác, đủ điều kiện đăng ký, thì có trách nhiệm đăng ký thường trú tại nơi ở mới trong 12 tháng (khoản 4 Điều 22 Luật Cư trú).
Đăng ký thường trú khi mua nhà
Điều kiện
Khoản 1 Điều 20 Luật Cư trú cho phép công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình đăng ký thường trú tại đó. Không cần thêm điều kiện về diện tích hay sự đồng ý của người khác. Vợ, chồng, con, cha mẹ về ở cùng được đăng ký theo khoản 2 Điều 20 khi chủ hộ và chủ sở hữu đồng ý.
Chỗ ở không được đăng ký thường trú mới nếu nằm trong khu vực cấm xây dựng, lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình, toàn bộ nhà xây trên đất lấn chiếm hoặc đã có quyết định thu hồi đất (Điều 23 Luật Cư trú). Đây là lý do nên kiểm tra quy hoạch, pháp lý trước khi mua.
Hồ sơ
- [ ] Tờ khai thay đổi thông tin cư trú (Mẫu CT01), hoặc kê khai trực tiếp trên VNeID.
- [ ] Giấy tờ chứng minh sở hữu chỗ ở hợp pháp (khoản 2 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP): giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; với nhà mua từ chủ đầu tư chưa cấp sổ, dùng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh đã bàn giao nhà.
- [ ] Người cùng đăng ký (vợ, chồng, con): giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân, trừ khi đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP, cơ quan đăng ký cư trú khai thác dữ liệu điện tử trước; chỉ khi không tra được, người dân mới phải cung cấp bản sao, bản chụp hoặc bản điện tử giấy tờ.
Mua căn hộ chung cư
Đăng ký thường trú chung cư làm như nhà riêng: giấy chứng nhận căn hộ, hoặc hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao nếu dự án chưa cấp sổ. Địa chỉ đăng ký ghi đến số căn, tầng, tòa. Mua căn hộ cũ, hãy hỏi người bán đã chuyển thường trú đi chưa; điểm này nằm trong bài mua chung cư cũ cần lưu ý gì.
Chủ cũ chưa chuyển thường trú đi
Tình huống thường gặp: mua nhà, sang tên xong nhưng gia đình người bán vẫn còn đăng ký thường trú tại địa chỉ đó. Theo điểm g, h khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú:
- Người đã bán nhà, không được chủ mới đồng ý cho giữ đăng ký thường trú, thuộc diện bị xóa đăng ký thường trú.
- Nếu chủ mới không có ý kiến, người cũ chưa đăng ký nơi mới sau 12 tháng kể từ ngày chuyển quyền sở hữu cũng bị xóa.
Để tránh rắc rối, nên ghi vào hợp đồng mua bán nhà đất nghĩa vụ bên bán chuyển hoặc đồng ý xóa đăng ký thường trú trong một thời hạn cụ thể. Sau khi sang tên, chủ mới có thể đề nghị Công an xã, phường xóa đăng ký thường trú của người không còn quyền ở.
Đăng ký thường trú tại nhà thuê, mượn, ở nhờ
Ba điều kiện
Khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú cho phép đăng ký thường trú tại chỗ ở thuê, mượn, ở nhờ khi:
- Chủ sở hữu đồng ý cho đăng ký thường trú; nếu nhập vào hộ đang có thì chủ hộ cũng phải đồng ý.
- Bảo đảm diện tích nhà ở tối thiểu do HĐND cấp tỉnh quy định, không thấp hơn 8 m² sàn/người.
- Có hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ đã công chứng hoặc chứng thực (điểm b khoản 3 Điều 21).
Mức diện tích tối thiểu ở TP.HCM
Ngày 30/10/2026, HĐND TP.HCM thông qua nghị quyết áp dụng thống nhất mức 8 m² sàn/người cho chỗ ở thuê, mượn, ở nhờ trên toàn thành phố. Trước sắp xếp đơn vị hành chính, TP.HCM cũ và Bình Dương cũ dùng mức 8 m², Bà Rịa – Vũng Tàu cũ dùng 10 m². Hồ sơ đã nhận hợp lệ trước khi nghị quyết có hiệu lực được xử lý theo mức tại thời điểm tiếp nhận. UBND TP.HCM cho biết nghị quyết không phát sinh thêm thủ tục hay thành phần hồ sơ.
Ví dụ minh hoạ: căn hộ thuê 64 m² sàn, đang có 5 người đăng ký thường trú. Chia bình quân 64 ÷ 8 = 8 người, nên còn có thể đăng ký thêm tối đa 3 người nếu đủ các điều kiện khác. Diện tích dùng để tính do cơ quan có thẩm quyền xác nhận; hãy hỏi Công an xã, phường trước khi làm hợp đồng.
Diện tích được chứng minh bằng giấy tờ có ghi diện tích nhà ở, hoặc văn bản xác nhận của UBND cấp xã về điều kiện diện tích bình quân (khoản 4 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP). Các điều khoản nên có trong hợp đồng thuê để thuận tiện làm thủ tục này có ở bài hợp đồng thuê nhà 2026.
Tạm trú khi thuê nhà: giấy tờ chủ nhà cần cung cấp
Ai phải đăng ký tạm trú
Điều 27 Luật Cư trú: công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi xã, phường nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc mục đích khác từ 30 ngày trở lên thì phải đăng ký tạm trú. Thời hạn tạm trú tối đa 2 năm và gia hạn được nhiều lần. Người thuê nhà là người có nghĩa vụ đăng ký; chủ nhà có trách nhiệm phối hợp.
Giấy tờ chỗ ở hợp pháp khi thuê
Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP, đăng ký tạm trú dùng được các giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp như thường trú, nhưng hợp đồng, văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ của cá nhân, tổ chức không phải công chứng, chứng thực. Ngoài ra:
- Chỗ ở do khách sạn, cơ sở lưu trú, ký túc xá, ban quản lý khu công nghiệp, đơn vị quản lý công trình bố trí: văn bản của đơn vị đó.
- Không có giấy tờ nào: người đăng ký làm văn bản cam kết có chỗ ở hợp pháp, không tranh chấp, sinh sống ổn định.
Chủ nhà thường cần cung cấp: hợp đồng thuê có chữ ký, thông tin giấy chứng nhận hoặc giấy tờ nhà, và xác nhận đồng ý trên VNeID hoặc ký vào tờ khai CT01.
Gia hạn và xóa tạm trú
- Gia hạn: làm trong 15 ngày trước ngày hết thời hạn tạm trú, hồ sơ như đăng ký mới (khoản 3 Điều 28).
- Xóa tạm trú: khi đã chấm dứt thuê mà không đăng ký tạm trú ở chỗ khác, vắng mặt liên tục từ 6 tháng, hoặc nhà đã chuyển sang chủ mới mà chủ mới không đồng ý cho tiếp tục ở (Điều 29).
Người cho thuê nhà cũng nên nắm nghĩa vụ thuế của mình, gồm việc thông báo doanh thu kể cả khi dưới ngưỡng, xem bài thuế cho thuê nhà 2026.
Đăng ký thường trú, tạm trú online qua VNeID
Hồ sơ cư trú có thể nộp trực tiếp tại Công an xã, phường nơi có chỗ ở, hoặc nộp trực tuyến qua ứng dụng VNeID hay Cổng dịch vụ công. Cách làm trên VNeID (tài khoản định danh điện tử mức 2):
- Đăng nhập VNeID, vào Thủ tục hành chính, chọn Đăng ký thường trú hoặc Đăng ký tạm trú (có thể gõ tìm “tạm trú”).
- Xác thực bằng mật mã hoặc sinh trắc học.
- Chọn Tạo mới yêu cầu, đăng ký cho bản thân hoặc khai hộ.
- Chọn cơ quan đăng ký, kê khai địa chỉ chỗ ở, thông tin chủ hộ, chủ sở hữu và hình thức xin ý kiến đồng ý.
- Thêm người cùng đăng ký nếu có.
- Tải ảnh giấy tờ chỗ ở (giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê), kiểm tra rồi Gửi hồ sơ.
- Nộp lệ phí nếu thuộc diện phải nộp, theo dõi kết quả trong mục lịch sử yêu cầu.
Thông báo “gửi thành công” chỉ xác nhận hệ thống đã nhận, chưa phải kết quả. Nếu chủ sở hữu chưa xác nhận đồng ý trên ứng dụng, hồ sơ có thể bị trả lại; nên báo trước để chủ nhà xác nhận kịp.
Thời hạn, lệ phí đăng ký cư trú năm 2026
| Thủ tục | Thời hạn giải quyết | Lệ phí nộp trực tiếp | Lệ phí nộp trực tuyến |
|---|---|---|---|
| Đăng ký thường trú | 7 ngày làm việc | 20.000 đồng/lần | 10.000 đồng/lần |
| Đăng ký tạm trú, gia hạn tạm trú | 3 ngày làm việc | 15.000 đồng/lần | 7.000 đồng/lần |
Mức thu theo Thông tư 75/2022/TT-BTC. Theo Thông tư 29/2026/TT-BTC, lệ phí đăng ký thường trú, tạm trú và khai báo tạm vắng được miễn khi làm qua ứng dụng VNeID trong thời gian từ 01/4/2026 đến hết 31/12/2026; từ 01/01/2027 áp dụng lại mức thu gốc nếu không có văn bản mới.
Lỗi thường gặp khi đăng ký thường trú, tạm trú
- Hợp đồng thuê chưa công chứng mà nộp hồ sơ thường trú. Thường trú tại nhà thuê bắt buộc công chứng hoặc chứng thực; tạm trú thì không.
- Không tính diện tích bình quân. Nhà thuê đã có nhiều người thường trú có thể không còn đủ 8 m²/người.
- Chủ sở hữu không xác nhận đồng ý trên VNeID hoặc tờ khai, hồ sơ bị trả.
- Quên gia hạn tạm trú. Hạn tạm trú hết mà không gia hạn trong 15 ngày trước đó là vi phạm quy định về cư trú.
- Mua nhà nhưng không làm thủ tục cư trú, trong khi người bán còn đăng ký tại địa chỉ, dễ phát sinh tranh chấp về sau.
- Mua nhà đất trên đất lấn chiếm, trong khu cấm xây dựng. Ngoài rủi ro pháp lý, chỗ ở này không được đăng ký thường trú mới.
Theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025), hành vi không thực hiện đúng quy định về đăng ký cư trú, khai báo tạm vắng, thông báo lưu trú có thể bị cảnh cáo hoặc phạt tiền 500.000 – 1.000.000 đồng; tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi.
Nếu đây là lần đầu bạn mua nhà ở TP.HCM, xem thêm bài mua nhà lần đầu tại TP.HCM; với người chuyển về khu vực Bình Dương cũ, bài bất động sản Bình Dương cũ sau hợp nhất TP.HCM giúp nắm bối cảnh địa giới mới. Tin về đời sống đô thị được cập nhật tại chuyên mục Đô thị – Đời sống.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà chưa có sổ hồng có đăng ký thường trú được không?
Được, với nhà mua từ chủ đầu tư. Nghị định 154/2024/NĐ-CP chấp nhận hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh đã bàn giao nhà là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Mua bằng giấy tay, vi bằng thì không có giấy tờ sở hữu hợp lệ.
Đăng ký thường trú mất bao lâu?
Cơ quan đăng ký cư trú giải quyết trong 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khoản 3 Điều 22 Luật Cư trú). Đăng ký tạm trú là 3 ngày làm việc.
Thuê nhà có đăng ký thường trú được không?
Được, khi chủ nhà đồng ý, hợp đồng thuê đã công chứng hoặc chứng thực và chỗ ở đạt diện tích tối thiểu. Tại TP.HCM, mức này là 8 m² sàn/người theo nghị quyết HĐND thông qua ngày 30/10/2026.
Ở trọ bao lâu thì phải đăng ký tạm trú?
Từ 30 ngày trở lên tại chỗ ở ngoài xã, phường nơi đã đăng ký thường trú. Thời hạn tạm trú tối đa 2 năm mỗi lần, gia hạn trong 15 ngày trước khi hết hạn.
Hợp đồng thuê nhà để đăng ký tạm trú có cần công chứng không?
Không. Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP, hợp đồng thuê dùng để đăng ký tạm trú không phải công chứng, chứng thực. Chỉ thường trú tại nhà thuê mới cần công chứng hoặc chứng thực.
Đăng ký tạm trú online trên VNeID có mất phí không?
Từ 01/4/2026 đến hết 31/12/2026, đăng ký thường trú, tạm trú qua ứng dụng VNeID được miễn lệ phí theo Thông tư 29/2026/TT-BTC. Nộp trực tiếp vẫn thu 15.000 đồng/lần với tạm trú và 20.000 đồng/lần với thường trú.
Nếu bạn đang mua nhà và cần kiểm tra giấy tờ, kể cả tình trạng cư trú của chủ cũ tại căn nhà, hãy liên hệ Booking Real.
Nguồn tham khảo
- Công an tỉnh An Giang – Toàn văn Luật Cư trú 2020 số 68/2020/QH14 (hiệu lực 01/7/2021; Điều 20–29)
- Cổng Xây dựng chính sách (Chính phủ) – Quy định mới về giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú, tạm trú từ 10/1/2025 (10/12/2024, Nghị định 154/2024/NĐ-CP)
- Dân trí – TP.HCM thống nhất diện tích nhà ở tối thiểu 8 m²/người để đăng ký thường trú (30/10/2026)
- Thanh Niên – Đăng ký thường trú tại TP.HCM, diện tích nhà ở tối thiểu bao nhiêu? (29/10/2026)
- Công an tỉnh Thanh Hóa – Miễn lệ phí đăng ký cư trú trên VNeID đến hết năm 2026 (15/05/2026, Thông tư 29/2026/TT-BTC)
- Tạp chí Luật sư Việt Nam – Chính thức áp dụng mức lệ phí đăng ký thường trú, tạm trú mới (05/02/2023, Thông tư 75/2022/TT-BTC)
- Tạp chí Luật sư Việt Nam – Mức phạt với hành vi không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú (10/11/2025, Nghị định 282/2025/NĐ-CP)
- LuatVietnam – Hướng dẫn đăng ký tạm trú online cho người thuê trọ trên VNeID
