Hợp đồng thuê nhà 2026: mẫu, điều khoản cần có và có cần công chứng không

Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng hay chứng thực, trừ khi các bên muốn làm. Ngoại lệ quan trọng: nếu người thuê muốn đăng ký thường trú tại nhà thuê, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Đăng ký tạm trú thì hợp đồng không cần công chứng.

Hợp đồng tốt phải trả lời trước các câu hỏi dễ gây tranh chấp: trả cọc khi nào, ai sửa thiết bị hỏng, tăng giá ra sao, dọn đi sớm báo trước bao lâu. Bài cập nhật theo quy định hiệu lực đến tháng 11/2026.

Bài thuộc cụm mua bán, cho thuê nhà đất. Toàn bộ lộ trình mua nhà, kể cả khi mua để cho thuê, có ở bài kinh nghiệm mua nhà đất từ A–Z.

Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?

Nguyên tắc: lập văn bản, không bắt buộc công chứng

Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024) yêu cầu hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản. Với cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, khoản 2 Điều 164 không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực do hai bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết.

Khác với hợp đồng mua bán nhà đất giữa cá nhân, vốn bắt buộc công chứng (xem bài hợp đồng mua bán nhà đất 2026).

Khi nào nên hoặc phải công chứng

Khi công chứng, công chứng viên kiểm tra giấy tờ nhà và thẩm quyền ký của chủ nhà; với hợp đồng thuê nhiều năm hoặc trả trước lớn, đây là lớp bảo vệ đáng chi phí.

Hợp đồng thuê nhà cần những điều khoản nào?

Nội dung bắt buộc theo Luật Nhà ở 2023

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng có: thông tin các bên; đặc điểm nhà ở và thửa đất gắn với nhà; giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn thuê, thời điểm giao nhận nhà; quyền và nghĩa vụ các bên; thời điểm có hiệu lực; ngày ký và chữ ký các bên.

Điều khoản nên có để tránh tranh chấp

Khung mẫu hợp đồng thuê nhà

Dưới đây là khung các mục, không phải văn bản mẫu có sẵn để ký. Điều chỉnh theo từng trường hợp; giao dịch giá trị lớn nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư soát lại.

1. Các bên: bên cho thuê (chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền) và bên thuê.
2. Nhà cho thuê: địa chỉ, diện tích, giấy chứng nhận, tài sản kèm theo.
3. Mục đích, thời hạn thuê, ngày bàn giao.
4. Giá thuê, kỳ thanh toán, tài khoản nhận tiền, cách điều chỉnh giá.
5. Tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả.
6. Chi phí điện, nước, internet, phí quản lý, gửi xe.
7. Quyền, nghĩa vụ mỗi bên (sửa chữa, cho thuê lại, phòng cháy, nội quy tòa nhà).
8. Đăng ký cư trú và thuế.
9. Chấm dứt hợp đồng, bồi thường, giải quyết tranh chấp, hiệu lực.
10. Phụ lục: biên bản bàn giao, danh mục tài sản, ảnh hiện trạng, chỉ số điện nước.

Đặt cọc thuê nhà: ghi gì để lấy lại được tiền cọc

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Luật không đặt mức cọc tối đa cho thuê nhà, nên số tiền và cách xử lý do hợp đồng quyết định; tranh chấp thường xảy ra khi hợp đồng chỉ ghi “trả cọc khi hết hạn”.

Nên phân biệt hai loại cọc:

• Cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng. Theo Điều 328, nếu bên nhận cọc (chủ nhà) từ chối ký thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương; nếu bên đặt cọc (người thuê) từ chối thì mất cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Nên ghi rõ hạn ký hợp đồng chính thức.
• Cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng. Dùng để trừ tiền thuê còn nợ, hư hỏng vượt mức hao mòn bình thường, điện nước chưa thanh toán khi trả nhà.

Điều khoản đặt cọc nên có:

• [ ] Số tiền cọc, ngày nộp, hình thức chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ nhà.
• [ ] Các khoản được khấu trừ, có định nghĩa “hao mòn tự nhiên” không bị trừ.
• [ ] Hạn trả cọc sau khi trả nhà; cách xử lý cọc khi chấm dứt trước hạn.
• [ ] Biên bản bàn giao lúc nhận nhà và lúc trả nhà, có ảnh, chữ ký hai bên.

Kinh nghiệm kiểm tra người nhận cọc, đối chiếu giấy tờ khi đặt cọc mua nhà ở bài kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất cũng hữu ích khi đặt cọc thuê nhà giá trị lớn.

Hợp đồng thuê nhà làm tạm trú, thường trú

Người đến ở ngoài xã, phường nơi thường trú từ 30 ngày trở lên phải đăng ký tạm trú (Điều 27 Luật Cư trú 2020). Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp:

• Tạm trú: hợp đồng thuê do cá nhân, tổ chức lập không phải công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP). Không có giấy tờ, người thuê có thể làm văn bản cam kết về chỗ ở hợp pháp.
• Thường trú: cần hợp đồng thuê đã công chứng hoặc chứng thực, chủ nhà đồng ý cho đăng ký, và nhà đạt diện tích tối thiểu. Tại TP.HCM, HĐND thành phố ngày 30/10/2026 thông qua mức thống nhất 8 m² sàn/người cho chỗ ở thuê, mượn, ở nhờ.

Người thuê định nhập khẩu (thường trú) nên thống nhất công chứng ngay từ đầu. Hồ sơ, cách nộp qua VNeID có trong bài đăng ký thường trú, tạm trú khi mua hoặc thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà kinh doanh, mặt bằng cần lưu ý gì

Thuê nhà để mở cửa hàng, văn phòng là thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015. Rủi ro lớn hơn thuê để ở vì người thuê bỏ nhiều tiền cải tạo, nên ghi thêm:

• Thời hạn, quyền gia hạn và mức tăng giá từng năm, tránh ghi “tùy thị trường”.
• Cải tạo, biển hiệu: hạng mục được làm, ai xin phép, có phải tháo dỡ khi trả nhà, có được bù chi phí nếu chủ nhà chấm dứt sớm.
• Điều kiện cho ngành nghề: phòng cháy, chữa cháy, công suất điện, đăng ký kinh doanh tại địa chỉ.
• Thuế: doanh nghiệp đi thuê có thể khai, nộp thay thuế cho chủ nhà nếu hợp đồng thỏa thuận, xem bài thuế cho thuê nhà 2026.

Với hợp đồng thuê mặt bằng trả trước nhiều năm, nên công chứng và kiểm tra tình trạng thế chấp của nhà để tránh trường hợp ngân hàng xử lý tài sản giữa chừng.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

Các trường hợp hợp đồng chấm dứt

Theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở (không thuộc tài sản công) chấm dứt khi: hết hạn thuê; hai bên thỏa thuận; nhà cho thuê không còn; bên thuê chết hoặc bị tuyên bố mất tích mà không còn ai cùng chung sống; nhà hư hỏng nặng, có nguy cơ sập, bị thu hồi đất, giải tỏa; hoặc một bên đơn phương chấm dứt theo Điều 172. Hợp đồng không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo.

Khi nào được đơn phương chấm dứt

Bên đơn phương chấm dứt phải báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác; vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 4 Điều 172). Ngoài các trường hợp luật định, muốn dọn đi sớm thì làm theo điều khoản chấm dứt trong hợp đồng, thường đi kèm mất một phần hoặc toàn bộ tiền cọc. Vì thế điều khoản này cần thương lượng kỹ trước khi ký.

Chủ nhà bán nhà đang cho thuê

Luật Nhà ở 2023 quy định chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê mà hợp đồng còn hạn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn, chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Chủ nhà bán nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán. Người mua nhà đang có khách thuê nên đọc kỹ hợp đồng thuê trước khi đặt cọc, nhất là khi định ở ngay.

Thuế, phí liên quan đến hợp đồng thuê nhà

Phí công chứng hợp đồng thuê

Nếu công chứng, phí tính trên tổng số tiền thuê theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (đã sửa đổi):

Ví dụ minh hoạ (giá thuê giả định): thuê căn hộ 15 triệu đồng/tháng trong 12 tháng, tổng 180 triệu đồng, phí công chứng = 180.000.000 × 0,08% = 144.000 đồng. Thuê mặt bằng 60 triệu đồng/tháng trong 36 tháng, tổng 2,16 tỷ đồng, phí = 800.000 + 0,06% × 1,16 tỷ = 1.496.000 đồng. Chưa gồm thù lao soạn thảo, sao y theo niêm yết của tổ chức công chứng.

Thuế cho thuê nhà

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu (chi tiết ở bài thuế cho thuê nhà dẫn ở trên).

Checklist trước khi ký hợp đồng thuê nhà

• [ ] Xem giấy chứng nhận bản gốc, đối chiếu tên với căn cước người ký; người ký thay phải có văn bản ủy quyền.
• [ ] Hỏi nhà có đang thế chấp không; căn hộ thì hỏi nội quy tòa nhà về cho thuê.
• [ ] Kiểm tra hiện trạng, chụp ảnh, ghi chỉ số điện nước vào biên bản bàn giao.
• [ ] Ghi rõ tăng giá, sửa chữa, cho thuê lại, chấm dứt trước hạn, hoàn cọc; cần thường trú thì công chứng hợp đồng.

Người mua căn hộ cũ để cho thuê nên xem thêm bài mua chung cư cũ cần lưu ý gì; so sánh chi phí ở thuê với mua căn hộ hay nhà phố có trong bài nên sống chung cư hay nhà phố.