Thuế cho thuê nhà 2026: cho thuê bao nhiêu tiền thì phải nộp, cách khai

Thuế cho thuê nhà năm 2026 chỉ phát sinh khi tổng doanh thu cho thuê bất động sản của một cá nhân trong năm dương lịch vượt 1 tỷ đồng. Từ 1 tỷ đồng trở xuống, người cho thuê không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế. Vượt ngưỡng thì thuế GTGT bằng 5% toàn bộ doanh thu, thuế TNCN bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Mức 1 tỷ đồng là ngưỡng mới theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nhiều bài viết đầu năm 2026 vẫn ghi ngưỡng 500 triệu đồng, nên người cho thuê dễ tính sai. Bài này giải thích ngưỡng hiện hành tính đến đầu tháng 11/2026, cách tính, cách khai, trường hợp bên thuê nộp thay và các ví dụ minh hoạ.

Bài thuộc cụm thuế phí nhà đất. Các khoản thuế khi mua bán, sang tên được tổng hợp ở bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Cho thuê nhà bao nhiêu thì phải nộp thuế?

Ngưỡng hiện hành: 1 tỷ đồng mỗi năm

Từ năm 2026, thuế với hộ, cá nhân kinh doanh chuyển sang cơ chế tự khai, tự nộp, bỏ thuế khoán. Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026) ban đầu đặt ngưỡng 500 triệu đồng. Ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP, thay cụm “500 triệu đồng” bằng “01 tỷ đồng” ở nhiều điều của Nghị định 68, trong đó có các quy định về ngưỡng doanh thu.

Theo hướng dẫn của Cục Thuế (Bộ Tài chính) được báo chí đăng ngày 12/6/2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN với hoạt động này. Ngưỡng áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026; hợp đồng chuyển tiếp đã nộp thuế trước cho cả năm 2026 được xử lý như khoản nộp thừa.

Doanh thu được tính thế nào

• Cộng dồn mọi hợp đồng. Có nhiều căn, nhiều hợp đồng thì cộng tất cả tiền thuê trong năm dương lịch rồi mới so với 1 tỷ đồng.
• Tính theo cá nhân cho thuê, không theo căn. Một người đứng tên nhiều căn ở nhiều địa phương vẫn cộng chung doanh thu.
• Ghi rõ các khoản thu khác trong hợp đồng. Tiền điện, nước, phí dịch vụ thu thêm nên tách riêng với tiền thuê để tránh tranh cãi khi xác định doanh thu; trường hợp không rõ, hỏi cơ quan thuế quản lý.

Ngưỡng 1 tỷ đồng tương đương khoảng 83,3 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng. Phần lớn người cho thuê căn hộ, phòng trọ quy mô gia đình nằm dưới ngưỡng; người cho thuê nhà mặt tiền, mặt bằng kinh doanh hoặc nhiều căn cùng lúc dễ vượt.

Cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ, homestay khác nhau ra sao

Cho thuê phòng trọ, căn hộ, nhà nguyên căn theo hợp đồng dài hạn, bên thuê tự sinh hoạt, là cho thuê bất động sản theo bài này. Kinh doanh nhà nghỉ, homestay, căn hộ cho khách lưu trú theo ngày, có dọn phòng, lễ tân là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Công thức “5% trên phần vượt” của thuế TNCN không áp dụng cho kinh doanh lưu trú; hoạt động này khai theo quy định riêng cho hộ, cá nhân kinh doanh. Nếu mô hình của bạn lẫn cả hai, hãy hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi khai.

Thuế GTGT và thuế TNCN khi cho thuê nhà vượt 1 tỷ đồng

Khi tổng doanh thu năm vượt 1 tỷ đồng, người cho thuê nộp hai loại thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, không trừ chi phí sửa chữa, khấu hao hay lãi vay.

Hai điểm cần hiểu đúng:

1. Thuế GTGT có “vách”. Doanh thu đúng 1 tỷ đồng không nộp GTGT; doanh thu vượt 1 tỷ đồng thì GTGT tính trên cả 1 tỷ đầu tiên. Người có doanh thu sát ngưỡng nên theo dõi tiền thuê từng tháng.
2. Mức trừ 1 tỷ đồng của thuế TNCN được chọn theo hợp đồng. Người có nhiều hợp đồng được chọn áp mức trừ cho một hoặc nhiều hợp đồng, miễn tổng mức trừ trong năm không quá 1 tỷ đồng. Điều này quan trọng khi một hợp đồng do bên thuê là doanh nghiệp khai, nộp thay.

Ví dụ minh hoạ cách tính thuế cho thuê nhà

Các ví dụ dưới đây là ví dụ minh hoạ với giá thuê giả định, áp dụng công thức nêu trên cho cả năm 2026.

Ví dụ 1: Cho thuê một căn hộ. Chị Lan cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ, giả định 15 triệu đồng/tháng, đủ 12 tháng.

• Doanh thu năm: 15.000.000 × 12 = 180.000.000 đồng, dưới 1 tỷ đồng.
• Thuế phải nộp: 0 đồng. Chị Lan vẫn phải thông báo doanh thu 180 triệu đồng bằng Mẫu 01/BĐS, chậm nhất 31/01/2027.

Ví dụ 2: Cho thuê hai bất động sản, tổng vượt ngưỡng. Anh Minh cho thuê một nhà mặt tiền giả định 85 triệu đồng/tháng và một căn hộ 15 triệu đồng/tháng, cả hai đủ 12 tháng.

• Doanh thu năm: (85.000.000 + 15.000.000) × 12 = 1.200.000.000 đồng.
• Thuế GTGT: 1.200.000.000 × 5% = 60.000.000 đồng.
• Thuế TNCN: (1.200.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 10.000.000 đồng.
• Tổng thuế: 70.000.000 đồng, khoảng 5,83% doanh thu.

Nếu chỉ nhìn căn hộ 180 triệu đồng/năm, anh Minh sẽ tưởng không phải nộp thuế. Ngưỡng tính trên tổng doanh thu, nên cả hai hợp đồng đều nằm trong phần chịu thuế.

Ví dụ 3: So sánh các mức doanh thu.

Khi tính lợi suất cho thuê để quyết định mua nhà đầu tư, hãy trừ khoản thuế này nếu dự kiến vượt ngưỡng. Mặt bằng lợi suất cho thuê căn hộ hiện nay được phân tích trong bài thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2026.

Khai thuế cho thuê nhà: theo năm hay hai lần một năm, nộp ở đâu

Hai cách khai, hai mốc hạn

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân trực tiếp khai thuế cho thuê bất động sản chọn một trong hai cách:

Hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Mẫu tờ khai và cách nộp online

• Mẫu 01/BĐS (Thông tư 50/2026/TT-BTC sửa đổi Thông tư 18/2026/TT-BTC): tờ khai, đồng thời dùng để thông báo doanh thu và số tài khoản ngân hàng, ví điện tử nhận tiền thuê.
• Bảng kê Mẫu 01/BK-BĐS: kèm theo khi có từ hai bất động sản cho thuê trở lên.
• Kênh nộp: hoàn toàn điện tử qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công của ngành thuế. Người cao tuổi, người khuyết tật, người ở vùng đặc biệt khó khăn hoặc gặp sự kiện bất khả kháng có thể nộp giấy tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã hoặc qua bưu chính.

Số tài khoản nhận tiền thuê chỉ cần khai một lần nếu chưa từng cung cấp cho cơ quan thuế hoặc chưa ghi trong hợp đồng thuê.

Nộp ở đâu khi có nhiều căn

Hồ sơ gửi cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Người có nhiều bất động sản ở cùng hoặc khác tỉnh, thành phố được khai tổng hợp trên một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có một trong các bất động sản để nộp; doanh thu và số thuế vẫn được kê theo từng địa bàn trên bảng kê.

Thủ tục từng bước

• [ ] Liệt kê mọi hợp đồng cho thuê trong năm: giá thuê, kỳ thanh toán, bên thuê là cá nhân hay tổ chức, hợp đồng nào do tổ chức khai thay.
• [ ] Cộng doanh thu cả năm, so với 1 tỷ đồng.
• [ ] Đăng nhập eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công thuế bằng tài khoản định danh điện tử; khai Mẫu 01/BĐS, thêm bảng kê nếu có nhiều căn.
• [ ] Nếu phát sinh thuế, nộp tiền trực tuyến trước hạn; lưu chứng từ và bản sao hợp đồng ít nhất đến khi hết thời hiệu kiểm tra.

Bên thuê nộp thuế thay: khi nào được, hợp đồng ghi gì

Chỉ tổ chức đi thuê mới khai thay

Theo trả lời của cơ quan thuế đăng trên Báo Chính phủ (30/4/2026), dẫn điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

• Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai, nộp thay: tổ chức đó khai thay cho cá nhân, dùng Mẫu 01/TCKT kèm Phụ lục 02/BK-KTBĐS. Hạn khai theo kỳ thanh toán tiền thuê; nhiều kỳ thanh toán trong tháng thì khai theo tháng.
• Bên thuê là cá nhân: chủ nhà phải trực tiếp khai. Người thuê cá nhân không khai thay được, kể cả khi hai bên thỏa thuận.

Những điều nên ghi trong hợp đồng

• Giá thuê đã gồm hay chưa gồm thuế GTGT, TNCN; ai chịu khoản thuế này về mặt kinh tế.
• Bên nào khai, nộp thuế; nếu tổ chức khai thay, ghi rõ mức giảm trừ 1 tỷ đồng áp cho hợp đồng này là bao nhiêu (có thể bằng 0 nếu chủ nhà đã dùng hết mức trừ cho hợp đồng khác).
• Số tài khoản ngân hàng nhận tiền thuê, kỳ thanh toán.
• Trách nhiệm cung cấp chứng từ nộp thuế cho chủ nhà sau mỗi kỳ.

Các điều khoản khác của hợp đồng thuê (đặt cọc, thời hạn, chấm dứt trước hạn) được hướng dẫn ở bài hợp đồng thuê nhà 2026.

Rủi ro khi không khai thuế cho thuê nhà

Người cho thuê phải khai số tài khoản nhận tiền thuê, còn doanh nghiệp đi thuê kê khai chi phí thuê, nên doanh thu cho thuê ngày càng dễ đối chiếu. Không khai có thể dẫn tới:

• Phạt chậm nộp hoặc không nộp hồ sơ khai thuế theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP (hiệu lực 16/01/2026). Nghĩa vụ thông báo doanh thu vẫn áp dụng khi doanh thu dưới ngưỡng.
• Truy thu thuế và tiền chậm nộp tính theo số ngày chậm, nếu doanh thu thực tế vượt ngưỡng.
• Xử lý về hành vi trốn thuế khi cố ý không khai hoặc khai thiếu doanh thu chịu thuế, với mức phạt tính theo số thuế trốn.

Ngoài thuế, người cho thuê còn trách nhiệm liên quan đến cư trú của người thuê: phối hợp cung cấp giấy tờ chỗ ở để người thuê đăng ký tạm trú. Thủ tục này có ở bài đăng ký thường trú, tạm trú khi mua hoặc thuê nhà.

Mua nhà để cho thuê: tính thuế vào bài toán từ đầu

Khi mua nhà để cho thuê, hãy tính đủ ba lớp chi phí: chi phí một lần khi mua (lệ phí trước bạ, công chứng, sửa chữa, xem bài lệ phí trước bạ nhà đất 2026 và bài tổng hợp thuế phí mua bán nhà đất); chi phí hằng năm (thuế cho thuê nếu vượt 1 tỷ đồng, phí quản lý, thời gian trống phòng); và thuế TNCN 2% khi bán lại, xem bài thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026. Các bước chọn và kiểm tra nhà trước khi xuống tiền có trong bài kinh nghiệm mua nhà đất từ A–Z. Theo dõi thay đổi chính sách thuế tại chuyên mục Tài chính – Ngân hàng.