Lệ phí trước bạ nhà đất 2026 là bao nhiêu? Cách tính và trường hợp miễn

Lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Giá tính là giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành; nếu giá trong hợp đồng mua bán cao hơn thì lấy theo giá hợp đồng. Từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027, người kê khai và nộp hoàn toàn bằng phương thức điện tử, đủ điều kiện trên VNeID, được giảm 10%, tức còn 0,45%, giảm tối đa 12,65 triệu đồng.

Khoản này do người nhận nhà, đất nộp khi đăng ký quyền; căn nhà 5 tỷ đồng chịu 25 triệu đồng. Bài viết giải thích lệ phí trước bạ là gì, cách tính cho đất, nhà, căn hộ, điều kiện được giảm khi nộp online, các trường hợp miễn và cách tra cứu.

Bài thuộc cụm thuế phí khi mua bán; tổng hợp mọi khoản phải nộp xem trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Lệ phí trước bạ là gì

Lệ phí trước bạ là khoản tiền người có tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nộp cho Nhà nước khi làm thủ tục đăng ký. Với bất động sản, tài sản chịu lệ phí là nhà và đất. Văn bản đang áp dụng là Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP (ban hành 30/6/2025, hiệu lực 01/7/2025).

Lệ phí trước bạ khác thuế thu nhập cá nhân ở hai điểm:

Các tình huống phát sinh lệ phí trước bạ nhà đất thường gặp: mua bán, nhận tặng cho hoặc thừa kế ngoài diện miễn, và đăng ký nhà đất lần đầu (xem bài cấp sổ đỏ lần đầu 2026). Thuế thu nhập cá nhân của bên bán được trình bày riêng trong bài thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026.

Lệ phí trước bạ nhà đất là bao nhiêu: mức thu và giá tính

Mức thu 0,5%

Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Công thức chung:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Giá tính lệ phí trước bạ với đất

Theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 175/2025/NĐ-CP):

• Giá tính với đất là giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí, nhân diện tích.
• Đất thuê của Nhà nước trả tiền một lần với thời hạn ngắn hơn thời hạn của loại đất trong bảng giá: giá tính bằng giá đất chia 70 năm, nhân thời hạn thuê.
• Nhà, đất mua qua đấu giá, đấu thầu: giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế.

Tại TP.HCM, bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND; xem mức giá và cách tra cứu trong bài bảng giá đất TP.HCM 2026.

Giá tính lệ phí trước bạ với nhà

Giá tính với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai. Các địa phương thường áp dụng công thức:

Giá trị nhà tính lệ phí = Diện tích sàn × Giá 1 m² nhà xây mới × Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại

Đơn giá 1 m² và tỷ lệ chất lượng còn lại do từng tỉnh, thành ban hành theo loại nhà, cấp công trình và số năm sử dụng.

Căn hộ chung cư

Với căn hộ trong nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ gồm cả giá trị đất được phân bổ cho căn hộ, xác định bằng giá đất trong bảng giá nhân hệ số phân bổ (Thư viện Nhà đất, 19/12/2025).

Khi giá hợp đồng cao hơn giá nhà nước

Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa điểm d khoản 1 Điều 7: trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng.

Nói gọn: khi mua bán, lệ phí trước bạ tính theo giá nào cao hơn giữa giá hợp đồng và giá nhà nước. Ghi giá hợp đồng thấp không làm lệ phí xuống dưới mức tính theo giá nhà nước.

Giảm lệ phí trước bạ khi nộp online: điều kiện và thời hạn áp dụng

Căn cứ và thời hạn

Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP ngày 9/7/2026 của Chính phủ về phát triển công dân số và Thông tư 117/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giảm 10% lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng. Chính sách áp dụng từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027; từ 01/3/2027, mức thu trở lại theo văn bản gốc hoặc văn bản thay thế (Tạp chí Kinh tế Tài chính, 17/8/2026).

Điều kiện

Theo các bài phổ biến chính sách (VOV 04/9/2026; Tạp chí Luật sư Việt Nam 23/8/2026), cần đáp ứng:

• [ ] Có tài khoản định danh điện tử mức độ 2.
• [ ] Kê khai và nộp hồ sơ, tiền lệ phí trước bạ hoàn toàn bằng phương thức điện tử.
• [ ] Mã số thuế cá nhân và thông tin quyền sử dụng đất đã tích hợp thành công trên VNeID.
• [ ] Đã tích hợp các nhóm thông tin, giấy tờ cơ bản theo Phụ lục I Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP (VOV liệt kê giấy khai sinh, thông tin thanh toán, an sinh xã hội, số điện thoại di động, sổ sức khỏe điện tử).

Các bài báo diễn đạt chưa thống nhất việc điều kiện tích hợp áp dụng cho bên nhận hay bên chuyển nhượng. Trước khi nộp, nên hỏi cơ quan thuế hoặc bộ phận tiếp nhận để xác nhận hồ sơ của mình đủ điều kiện.

Mức giảm tối đa và số lần

• Giảm 10% mức thu: từ 0,5% còn 0,45% giá tính lệ phí.
• Số tiền giảm không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai, tương đương 12,65 triệu đồng với lương cơ sở 2,53 triệu đồng/tháng (VOV, 04/9/2026).
• Mỗi công dân chỉ được giảm một lần trong năm với nhóm tài sản nhà, đất.
• Thuộc nhiều diện ưu đãi cùng lúc thì áp dụng mức ưu đãi cao nhất.

Trần 12,65 triệu đồng chỉ chạm tới khi giá tính lệ phí vượt 25,3 tỷ đồng. Với căn hộ, nhà phố phổ biến, mức giảm là đủ 10%.

Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (đã sửa đổi, bổ sung) liệt kê nhiều trường hợp miễn. Các trường hợp cá nhân hay gặp:

Nghị định 175/2025/NĐ-CP bổ sung thêm một số loại đất miễn như đất làm nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, nơi lưu giữ tro cốt.

Người thuộc diện miễn vẫn nộp tờ khai lệ phí trước bạ, kèm giấy tờ chứng minh (ví dụ giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, xác nhận cư trú) nếu cơ sở dữ liệu chưa có thông tin. Thừa kế, tặng cho giữa người thân cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân; chi tiết trong bài thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

Khai, nộp và tra cứu lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai

• [ ] Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất mẫu 01/LPTB.
• [ ] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đã công chứng, chứng thực, hoặc giấy tờ về thừa kế.
• [ ] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• [ ] Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm (nếu có).

Nơi nộp và quy trình

1. Nộp tờ khai cùng hồ sơ đăng ký biến động tại bộ phận một cửa UBND xã, phường, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia bằng tài khoản định danh điện tử. Muốn hưởng giảm 10% thì phải chọn kênh điện tử từ đầu.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
3. Cơ quan thuế ra thông báo nộp lệ phí trước bạ, ghi rõ giá tính, số tiền, thời hạn nộp.
4. Người nộp thanh toán qua ngân hàng hoặc kênh thanh toán điện tử theo thông báo, giữ chứng từ.
5. Nộp chứng từ (hoặc để hệ thống tự đối soát) và nhận giấy chứng nhận đã cập nhật.

Hồ sơ đăng ký biến động phải nộp trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Trình tự chi tiết có trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Tra cứu và kiểm tra thông báo

Khi nhận thông báo nộp tiền, nên đối chiếu ba điểm:

• Giá tính lệ phí: đúng diện tích, đúng vị trí trong bảng giá đất, đúng loại nhà và tỷ lệ chất lượng còn lại; với mua bán thì là mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá nhà nước.
• Mức thu áp dụng: 0,5% hay 0,45% nếu đã đăng ký hưởng ưu đãi điện tử.
• Diện miễn: nếu thuộc diện miễn mà thông báo vẫn có số tiền, liên hệ ngay nơi nộp hồ sơ để điều chỉnh trước khi nộp tiền.

Ví dụ minh hoạ cách tính lệ phí trước bạ nhà đất

Các ví dụ dưới đây là ví dụ minh hoạ; giá đất, đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại là số giả định, không phải giá ban hành của địa phương cụ thể.

Giả định chung: nhà phố trên thửa đất 60 m², bảng giá đất 50 triệu đồng/m²; nhà 180 m² sàn, đơn giá xây mới 7 triệu đồng/m², tỷ lệ chất lượng còn lại 70%.

• Giá đất theo bảng giá: 60 × 50.000.000 = 3.000.000.000 đồng.
• Giá nhà theo giá nhà nước: 180 × 7.000.000 × 70% = 882.000.000 đồng.
• Tổng giá nhà nước: 3.882.000.000 đồng.

Nếu căn nhà được cha mẹ tặng cho con đẻ, lệ phí trước bạ bằng 0 vì thuộc diện miễn; nhưng nếu cha mẹ bán cho con theo hợp đồng mua bán, con vẫn phải nộp như các dòng trên.

Lỗi thường gặp

• Nghĩ mua bán giữa người thân được miễn lệ phí trước bạ. Chỉ thừa kế, tặng cho mới được miễn.
• Nộp hồ sơ giấy rồi mới muốn hưởng giảm 10%. Ưu đãi yêu cầu kê khai, nộp hoàn toàn điện tử.
• Chưa tích hợp mã số thuế, thông tin nhà đất trên VNeID trước khi kê khai.
• Để quá 28/02/2027 mới nộp hồ sơ, khi chính sách giảm đã hết hạn nếu không được gia hạn.
• Không kiểm tra thông báo, nộp theo giá tính sai diện tích hoặc sai vị trí.