Hồ sơ mua nhà ở xã hội gồm đơn đăng ký theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP và các giấy tờ chứng minh ba điều kiện: đối tượng, nhà ở, thu nhập. Giấy chứng minh dùng các mẫu tại Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được thay một phần bởi Thông tư 32/2025/TT-BXD và Thông tư 08/2026/TT-BXD; mỗi giấy có giá trị 12 tháng kể từ ngày được xác nhận. Bạn nộp cho chủ đầu tư dự án trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua nơi làm việc.
Bài này đi qua từng mẫu giấy tờ, nơi xác nhận, cách nộp, xét duyệt, bốc thăm và lỗi hay gặp. Các điều kiện cần đáp ứng trước khi chuẩn bị giấy tờ có ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội 2026; bức tranh toàn cảnh có ở bài trụ cột nhà ở xã hội 2026.
Điểm chính
- Bộ hồ sơ cơ bản: đơn đăng ký Mẫu 01 (Nghị định 100/2024/NĐ-CP), giấy xác nhận đối tượng và thu nhập, giấy xác nhận điều kiện nhà ở.
- Từ 15/02/2026, Thông tư 08/2026/TT-BXD thay Mẫu 01, 02, 05 và bỏ yêu cầu photo bảng lương 12 tháng ở Mẫu 01a, Mẫu 04.
- Người làm công có hợp đồng lao động xin xác nhận tại nơi làm việc; lao động tự do không có hợp đồng xin Công an cấp xã xác nhận theo Mẫu 05.
- Chưa có nhà: cơ quan cấp giấy chứng nhận tại tỉnh, thành nơi có dự án xác nhận (Mẫu 02); có nhà dưới 15 m² sàn/người: UBND cấp xã nơi thường trú xác nhận (Mẫu 03).
- Hồ sơ hợp lệ vượt số căn thì bốc thăm có đại diện Sở Xây dựng, UBND và công an cấp xã giám sát; nhóm ưu tiên được xét trước.
Danh mục hồ sơ mua nhà ở xã hội theo từng đối tượng
Mọi người đăng ký mua, thuê mua đều nộp đơn đăng ký theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP). Trong đơn, người đăng ký cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở và chịu trách nhiệm về điều kiện tại thời điểm ký hợp đồng (Đại biểu Nhân dân, 19/02/2026).
Phần giấy tờ chứng minh khác nhau theo nhóm. Bảng dưới đây tổng hợp từ Văn bản hợp nhất số 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026 của Bộ Xây dựng (Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD sau các lần sửa đổi).
| Nhóm đối tượng (Điều 76 Luật Nhà ở 2023) | Giấy chứng minh đối tượng, thu nhập | Ai xác nhận |
|---|---|---|
| Người thu nhập thấp đô thị có hợp đồng lao động hoặc hưởng lương hưu; công nhân, người lao động; cán bộ, công chức, viên chức (khoản 5, 6, 8) | Mẫu 01a – Giấy xác nhận về đối tượng, thu nhập | Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đang làm việc; người hưởng lương hưu: cơ quan bảo hiểm xã hội đang chi trả hoặc UBND cấp xã |
| Người thu nhập thấp đô thị không có hợp đồng lao động, không hưởng lương hưu (khoản 5) | Mẫu 05 – Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập | Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại |
| Lực lượng vũ trang, cơ yếu (khoản 7) | Mẫu 04 – Giấy xác nhận điều kiện về thu nhập | Cơ quan, đơn vị nơi đang công tác |
| Người đã trả lại nhà công vụ; hộ bị thu hồi đất, giải toả chưa được bồi thường bằng nhà, đất; học sinh, sinh viên (khoản 9, 10, 11) | Mẫu 01 – Giấy xác nhận về đối tượng | Cơ quan quản lý nhà công vụ; UBND cấp xã; cơ sở giáo dục |
| Người có công, thân nhân liệt sĩ; hộ nghèo, cận nghèo | Giấy tờ chứng nhận theo pháp luật ưu đãi người có công; giấy chứng nhận hộ nghèo, cận nghèo | Cơ quan có thẩm quyền theo từng loại giấy |
Học sinh, sinh viên chỉ được thuê nhà ở xã hội, không được mua. Người đã kết hôn: vợ hoặc chồng cũng kê khai thu nhập để xét tổng thu nhập hai người; theo chú thích của Mẫu 01a, người vợ hoặc chồng kê khai theo mẫu này không phải ghi lại mục đối tượng.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở
| Trường hợp | Mẫu | Ai xác nhận |
|---|---|---|
| Chưa có nhà, hoặc không có tên, không có thông tin nhà ở trong giấy chứng nhận tại tỉnh, thành nơi có dự án | Mẫu 02 – Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở | Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại tỉnh, thành nơi có dự án |
| Có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người | Mẫu 03 – Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở | UBND cấp xã nơi người kê khai đăng ký thường trú |
Mẫu 03 kê khai số giấy chứng nhận, diện tích sàn và các thành viên tính bình quân: vợ hoặc chồng, cha mẹ (gồm cả cha mẹ vợ hoặc chồng) và con đăng ký thường trú tại căn nhà đó.
Lưu ý về thời hạn giấy tờ
- Các mẫu 01, 01a, 02, 03, 04, 05 có giá trị 12 tháng kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Giấy tờ đã xác nhận trước 15/02/2026 vẫn được dùng, có giá trị 12 tháng (Điều 3 Thông tư 08/2026/TT-BXD).
Trần thu nhập hiện hành (25 triệu đồng/tháng với người độc thân, 50 triệu đồng/tháng với vợ chồng theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP) và hệ số riêng của TP.HCM được giải thích ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội 2026.
Xin xác nhận ở đâu và mất bao lâu
Bốn nơi xác nhận chính
- Nơi làm việc (Mẫu 01a, Mẫu 04): phòng nhân sự xác nhận đối tượng và thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận theo bảng lương. Hỏi trước công đoàn hoặc phòng nhân sự vì nhiều doanh nghiệp tổng hợp và nộp hồ sơ thay cho người lao động.
- Công an cấp xã (Mẫu 05): dành cho lao động tự do không có hợp đồng lao động. Nghị định 54/2026/NĐ-CP chuyển thẩm quyền này từ UBND cấp xã sang công an cấp xã; thời hạn xác nhận 7 ngày, có thể hậu kiểm thu nhập.
- Cơ quan cấp giấy chứng nhận nơi có dự án (Mẫu 02): thường là chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn xác nhận 7 ngày kể từ khi nhận giấy đề nghị theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
- UBND cấp xã nơi thường trú (Mẫu 03, Mẫu 01 cho người bị thu hồi đất): người bị thu hồi đất, giải toả được xác nhận trong 7 ngày.
Nộp trực tuyến
Theo hướng dẫn được Báo Chính phủ đăng và CafeF dẫn lại (03/8/2026), có thể nộp trên Cổng Dịch vụ công quốc gia:
- Truy cập dichvucong.gov.vn, đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử VNeID.
- Tìm thủ tục “Đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội…” mã 1.014632.
- Chọn tỉnh, thành nơi có dự án; hệ thống chuyển sang hệ thống thủ tục của Bộ Xây dựng.
- Chọn trường hợp phù hợp với tình trạng nhà ở: chưa có nhà thì chọn chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quản lý địa bàn có dự án; nhà dưới 15 m² sàn/người thì chọn UBND cấp xã nơi thường trú.
- Điền thông tin, tải giấy tờ, chọn cách nhận kết quả, nộp và lưu mã hồ sơ.
Với TP.HCM, hãy xem thông báo của từng dự án và trang Sở Xây dựng để biết kênh nộp trực tuyến đang áp dụng. Giấy xác nhận chỉ là một phần hồ sơ, không bảo đảm được mua căn cụ thể.
Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư và quy trình xét duyệt
Quy trình dưới đây áp dụng cho dự án nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã được Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi (Đại biểu Nhân dân, 19/02/2026):
- Chủ đầu tư công bố thông tin thời gian nhận hồ sơ, số căn, diện tích, giá bán ít nhất 30 ngày trước ngày bắt đầu nhận.
- Nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày, bằng hình thức trực tiếp, trực tuyến, bưu chính hoặc qua cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc. Mỗi hộ, cá nhân chỉ được đăng ký một dự án trong cùng thời điểm.
- Trong 10 ngày sau khi hết hạn nhận, chủ đầu tư lập danh sách gửi Sở Xây dựng; Sở trả lời bằng văn bản trong 10 ngày về việc người đăng ký đã được hỗ trợ nhà ở hay chưa.
- Trong 30 ngày sau khi hết hạn nhận, chủ đầu tư công khai danh sách đủ điều kiện; hồ sơ không đủ điều kiện được trả lại kèm lý do trong 15 ngày sau khi công khai.
- Xét chọn: hồ sơ hợp lệ không vượt số căn thì thoả thuận; vượt thì bốc thăm.
- Ký hợp đồng khi căn hộ đủ điều kiện bán theo pháp luật kinh doanh bất động sản; chủ đầu tư công khai danh sách đã ký.
Ví dụ minh hoạ: các mốc thời gian
Giả định một dự án nhận hồ sơ đến hết ngày 14/12/2026. Đây là ví dụ minh hoạ theo thời hạn tối đa của Nghị định 54/2026/NĐ-CP; thực tế có thể nhanh hơn.
| Mốc | Hạn muộn nhất |
|---|---|
| Chủ đầu tư gửi danh sách lên Sở Xây dựng | 24/12/2026 |
| Công khai danh sách đủ điều kiện | 13/01/2027 |
| Trả hồ sơ không đủ điều kiện (15 ngày sau công khai) | 28/01/2027 |
Các dự án tại TP.HCM đang và sắp nhận hồ sơ, kèm nơi nộp theo thông báo, được tổng hợp ở bài nhà ở xã hội TP.HCM 2026.
Bốc thăm khi số hồ sơ vượt số căn
Khi số hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số căn, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm. Hình thức do chủ đầu tư quyết định, nhưng phải có đại diện Sở Xây dựng, UBND cấp xã và công an cấp xã nơi có dự án giám sát, ký biên bản.
Nhóm ưu tiên được mua không qua bốc thăm, theo thứ tự: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người được bố trí tái định cư theo hình thức mua nhà ở xã hội; nữ giới (nữ độc thân đứng đơn hoặc nữ là chủ hộ theo dữ liệu cư trú). Số căn dành cho nhóm ưu tiên tính theo tỷ lệ số hồ sơ của nhóm. Nếu nhóm ưu tiên vượt số căn dành cho nhóm, họ bốc thăm trong nhóm trước; người không trúng tiếp tục vào lượt chung.
Không ai được hứa trước kết quả bốc thăm. Lời mời “suất ngoại giao”, “bao đậu”, thu tiền giữ chỗ trước khi dự án nhận hồ sơ là dấu hiệu rủi ro. Sở Xây dựng TP.HCM khuyến cáo nộp hồ sơ trực tiếp theo hướng dẫn của chủ đầu tư, không qua trung gian.
Trúng bốc thăm rồi vẫn cần chuẩn bị tài chính; hồ sơ vay Ngân hàng Chính sách xã hội dùng lại nhiều giấy tờ đã nộp khi xét duyệt, xem bài vay mua nhà ở xã hội.
Lỗi hay khiến hồ sơ mua nhà ở xã hội bị loại
| Lỗi | Vì sao bị loại | Cách tránh |
|---|---|---|
| Dùng mẫu cũ trước 15/02/2026 khi xin xác nhận mới | Mẫu 01, 02, 05 đã được thay | Tải mẫu theo Thông tư 08/2026/TT-BXD hoặc hỏi chủ đầu tư |
| Xin xác nhận sai nơi | Ví dụ lao động tự do xin UBND thay vì công an cấp xã | Đối chiếu bảng “ai xác nhận” ở trên |
| Giấy xác nhận quá 12 tháng | Hết giá trị | Xin sát thời điểm dự án nhận hồ sơ |
| Thiếu thu nhập của vợ hoặc chồng | Người đã kết hôn xét tổng thu nhập hai người | Chuẩn bị giấy xác nhận cho cả hai |
| Xác nhận nhà ở sai tỉnh, thành | Điều kiện nhà ở xét tại tỉnh, thành nơi có dự án | Sau sáp nhập 01/7/2025, kiểm tra nhà đang đứng tên có nằm trong TP.HCM mới không |
| Đã từng được hỗ trợ nhà ở | Mỗi hộ, cá nhân chỉ được hưởng một lần | Sở Xây dựng kiểm tra khi rà danh sách |
| Thông tin không khớp dữ liệu cư trú, căn cước | Sai số căn cước, địa chỉ thường trú | Kiểm tra trên VNeID trước khi kê khai |
Kê khai sai, nhất là tự khai thu nhập, có thể bị hậu kiểm và mất quyền mua.
Checklist trước khi nộp hồ sơ
- [ ] Đã xác định mình thuộc nhóm đối tượng nào và dùng đúng mẫu.
- [ ] Đơn đăng ký Mẫu 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP, ký đủ.
- [ ] Giấy xác nhận đối tượng, thu nhập của người đứng đơn và vợ hoặc chồng (nếu có).
- [ ] Giấy xác nhận điều kiện nhà ở (Mẫu 02 hoặc Mẫu 03) đúng tỉnh, thành nơi có dự án.
- [ ] Giấy tờ ưu tiên (người có công, khuyết tật, tái định cư) nếu có.
- [ ] Tất cả giấy xác nhận còn trong hạn 12 tháng.
- [ ] Lưu bản chụp toàn bộ hồ sơ và giấy biên nhận, mã hồ sơ trực tuyến.
Nếu bạn chỉ định thuê, quy trình nhẹ hơn: người thuê không phải nộp giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở và thu nhập; xem bài thuê nhà ở xã hội.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu đơn đăng ký mua nhà ở xã hội là mẫu nào?
Đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP. Các giấy xác nhận điều kiện dùng mẫu tại Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD, sửa đổi bởi Thông tư 32/2025/TT-BXD và Thông tư 08/2026/TT-BXD.
Lao động tự do xin giấy xác nhận thu nhập ở đâu?
Lao động tự do thuộc nhóm người thu nhập thấp đô thị, không có hợp đồng lao động, kê khai theo Mẫu 05 và nộp cho công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Thời hạn xác nhận là 7 ngày.
Giấy xác nhận chưa có nhà ở xin ở đâu?
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại tỉnh, thành nơi có dự án xác nhận theo Mẫu 02, thường là chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, mã thủ tục 1.014632.
Hồ sơ nhà ở xã hội có cần photo bảng lương 12 tháng không?
Từ 15/02/2026 thì không. Thông tư 08/2026/TT-BXD bỏ yêu cầu photo bảng tiền công, tiền lương 12 tháng ở Mẫu 01a và Mẫu 04; nơi làm việc xác nhận thu nhập bình quân thực nhận.
Bao lâu thì biết kết quả xét duyệt hồ sơ?
Chủ đầu tư phải công khai danh sách đủ điều kiện trong 30 ngày kể từ khi hết hạn nhận hồ sơ. Hồ sơ không đạt được trả lại kèm lý do trong 15 ngày sau khi công khai.
Không trúng bốc thăm thì hồ sơ dùng lại được không?
Giấy xác nhận còn hạn 12 tháng có thể dùng để đăng ký dự án khác ở đợt sau, miễn là bạn chỉ đăng ký một dự án tại một thời điểm và điều kiện không thay đổi. Hãy kiểm tra hạn từng giấy trước khi nộp lại.
Chuẩn bị đúng mẫu, đúng nơi xác nhận và đúng thời điểm là cách đơn giản nhất để không bị loại ở vòng hồ sơ. Nếu bạn cần hỗ trợ rà soát bộ hồ sơ hoặc chọn dự án phù hợp, hãy liên hệ Booking Real. Tin dự án mới được cập nhật tại chuyên mục Dự án.
Nguồn tham khảo
- Bộ Xây dựng – Văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD, Phụ lục mẫu giấy tờ nhà ở xã hội.pdf) (24/03/2026)
- LuatVietnam – Thông tư 08/2026/TT-BXD sửa đổi, bổ sung quy định lĩnh vực nhà ở (15/02/2026)
- Đại biểu Nhân dân – Trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội (Nghị định 54/2026/NĐ-CP) (19/02/2026)
- Tuổi Trẻ – Cụ thể và chi tiết việc sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở xã hội (10/02/2026)
- CafeF – 7 bước người dân có thể làm để đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội trực tuyến (03/08/2026)
- VnEconomy – TP. Hồ Chí Minh hướng dẫn mua nhà ở xã hội, đảm bảo minh bạch, ngăn ngừa “cò” hồ sơ (31/12/2025)
- Tạp chí Công Thương – Chính thức nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng (08/04/2026)
- Báo Pháp luật – Sở Xây dựng TP.HCM lưu ý 4 vấn đề khi đăng ký mua nhà ở xã hội (06/06/2026)
