Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026: cách tính và trường hợp được miễn

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2026 bằng 2% giá chuyển nhượng, do người bán nộp, tính trên giá bán chứ không trên tiền lời. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, phần đất được tính theo bảng giá. Người bán được miễn thuế khi bán cho người thân trong danh sách luật định, hoặc khi bán nhà ở, đất ở duy nhất đủ điều kiện.

Bài viết cập nhật theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026), có ví dụ minh hoạ và danh sách hồ sơ.

Đây là bài chi tiết trong cụm thuế phí; bức tranh đầy đủ các khoản phải nộp khi mua bán có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Thuế thu nhập cá nhân bán nhà: mức thuế và căn cứ tính

Thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026) quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Cần lưu ý:

• Thuế tính trên giá bán, không trừ giá mua vào, chi phí sửa chữa hay lãi vay. Bán lỗ vẫn phải nộp nếu không thuộc diện miễn.
• Thu nhập chịu thuế gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền thuê đất và các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 5 Điều 3 Luật).
• Bán nhà phố, đất nền hay căn hộ chung cư đều cùng mức 2%. Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai cũng là chuyển nhượng bất động sản, nhưng có thời điểm tính thuế và hạn khai riêng (xem phần thời hạn bên dưới).

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Theo khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 15/8/2026):

Nhà đồng sở hữu tính thế nào

Nhà đất có nhiều người cùng đứng tên thì nghĩa vụ thuế tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu. Không có giấy tờ xác định tỷ lệ thì chia bình quân. Việc tách riêng này quan trọng khi chỉ một số đồng sở hữu đủ điều kiện miễn thuế.

Giá tính thuế khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Riêng quyền sử dụng đất, khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định: nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất (kể cả hệ số điều chỉnh, nếu có) do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính thuế là giá theo bảng giá đất và hệ số đó.

Hệ quả thực tế:

• Giá hợp đồng cao hơn bảng giá (phổ biến ở đô thị): thuế tính theo giá hợp đồng.
• Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá: thuế tính theo bảng giá, nên ghi giá thấp không làm giảm thuế dưới mức bảng giá.
• Khai thấp hơn giá thật nhưng vẫn cao hơn bảng giá: cơ quan thuế tính theo giá đã khai, nhưng người bán chịu rủi ro bị truy thu, xử phạt nếu bị phát hiện; người mua khó chứng minh số tiền thật đã trả khi tranh chấp.

Tại TP.HCM, bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Mức giá cụ thể từng khu vực và cách tra cứu có trong bài bảng giá đất TP.HCM 2026.

Khi hợp đồng ghi gộp một con số cho cả nhà và đất, nên hỏi trước bộ phận tiếp nhận hồ sơ cách cơ quan thuế đối chiếu phần đất với bảng giá, để tránh bất ngờ khi nhận thông báo thuế.

Miễn thuế nhà ở duy nhất: điều kiện mới từ 01/7/2026

Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở khi cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam. Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 hướng dẫn điều kiện cụ thể (Báo Chính phủ, 02/7/2026).

Bốn điều kiện phải đáp ứng đồng thời

• [ ] Duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng: chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam. Nếu còn có thêm nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai (ví dụ đang trả góp một căn hộ chưa nhận nhà) thì không được coi là duy nhất.
• [ ] Sở hữu tối thiểu 183 ngày: tính từ ngày cấp giấy chứng nhận. Trường hợp cấp đổi, cấp lại thì tính từ ngày cấp giấy chứng nhận trước đó.
• [ ] Chuyển nhượng toàn bộ: bán một phần nhà hoặc một phần thửa đất thì phần bán đó không được miễn.
• [ ] Với tài sản chung: chỉ người đồng sở hữu chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn; người đã có nhà, đất khác vẫn nộp thuế trên phần của mình.

Quy định miễn thuế nhà duy nhất không áp dụng khi chính tài sản đem bán là nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Tự khai và tự chịu trách nhiệm

Người bán tự kê khai việc chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất trên tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Kê khai sai sẽ bị truy thu thuế và xử phạt. Nên kiểm tra kỹ trước khi khai miễn, nhất là khi còn đứng tên một mảnh đất ở quê hoặc một hợp đồng mua căn hộ.

Bán nhà vừa nhận sổ chưa đủ 183 ngày là trường hợp hay bị loại nhất. Điều kiện tính từ ngày cấp giấy chứng nhận, không phải từ ngày ký hợp đồng mua hay ngày nhận bàn giao nhà.

Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa người thân

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa:

Chia nhà đất khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc bản án, quyết định của tòa án cũng được miễn thuế.

Với quan hệ ngoài danh sách, chuyển nhượng phải nộp 2%; nhận thừa kế, tặng cho phải nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận (Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025). Thủ tục và cách chia khi thừa kế có trong trang tổng hợp thừa kế nhà đất 2026.

Giấy tờ chứng minh quan hệ

Theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 09/8/2026), người nộp chỉ phải nộp giấy tờ chứng minh quan hệ khi cơ sở dữ liệu quốc gia chưa có thông tin. Giấy tờ thường dùng là xác nhận thông tin cư trú, giấy chứng nhận kết hôn, giấy khai sinh (với ông bà và cháu cần giấy khai sinh của cháu và của cha hoặc mẹ cháu), quyết định công nhận nuôi con nuôi, hoặc giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: mua bán giữa người thân được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn nộp lệ phí trước bạ; chỉ thừa kế, tặng cho giữa người thân mới được miễn lệ phí trước bạ. Chi tiết có trong bài lệ phí trước bạ nhà đất 2026.

Hồ sơ khai thuế, nơi nộp và thời hạn

Hồ sơ

• [ ] Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN (Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC), dùng chung cho chuyển nhượng và nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; phần miễn thuế khai ngay trên tờ khai này.
• [ ] Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc chứng thực.
• [ ] Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• [ ] Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, nếu cơ sở dữ liệu chưa có thông tin.
• [ ] Hợp đồng ủy quyền, nếu khai thay.

Bản sao giấy tờ về chuyển nhượng bất động sản phải có công chứng hoặc chứng thực.

Nơi nộp

Tờ khai thuế thường nộp cùng bộ hồ sơ đăng ký biến động tại bộ phận một cửa UBND xã, phường, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất; hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Cơ quan đăng ký chuyển thông tin sang cơ quan thuế, cơ quan thuế ra thông báo số tiền phải nộp. Trình tự đầy đủ có trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Thời hạn

Theo khoản 8 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026, VOV 16/7/2026):

Hợp đồng ký trước 01/7/2026, bên mua nộp thay nhưng đăng ký biến động sau ngày này cũng áp dụng thời hạn trên (Công văn 7955/CT-PC ngày 22/10/2026 của Cục Thuế).

Nộp hồ sơ khai thuế trễ bị phạt theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Trễ quá 90 ngày kể từ ngày hết hạn, hoặc không nộp, có thể bị xử lý về hành vi trốn thuế theo Điều 17, trừ khi người nộp đã tự nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước khi cơ quan thuế lập biên bản.

Ví dụ minh hoạ cách tính thuế thu nhập cá nhân bán nhà

Các ví dụ dưới đây là ví dụ minh hoạ; giá bảng giá đất là số giả định để dễ tính, không phải giá của tuyến đường cụ thể.

Ví dụ 1: Bán nhà phố, giá hợp đồng cao hơn bảng giá. Ông A có hai căn nhà, bán một căn giá 4,5 tỷ đồng.

Thuế = 4.500.000.000 × 2% = 90.000.000 đồng.

Ví dụ 2: Bán lô đất, giá hợp đồng thấp hơn bảng giá. Lô đất ở 80 m², giả định bảng giá 45 triệu đồng/m². Hợp đồng ghi 3,2 tỷ đồng.

• Giá theo bảng giá: 80 × 45.000.000 = 3.600.000.000 đồng, cao hơn giá hợp đồng.
• Thuế tính theo bảng giá: 3.600.000.000 × 2% = 72.000.000 đồng (thay vì 64 triệu nếu tính trên giá hợp đồng).

Ví dụ 3: Hai anh em ruột đồng sở hữu. Hai anh em cùng thừa kế một căn nhà, mỗi người 50%, đã có giấy chứng nhận hơn một năm. Bán toàn bộ với giá 6 tỷ đồng. Người anh có thêm một căn hộ; người em không có nhà, đất ở nào khác.

• Phần người em (3 tỷ): đủ điều kiện nhà ở duy nhất, miễn thuế.
• Phần người anh (3 tỷ): 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng.

Ví dụ 4: Nhận tặng cho từ chú ruột. Chị B nhận chú ruột tặng một lô đất, giả định giá trị tài sản được xác định là 2 tỷ đồng. Chú cháu không thuộc diện miễn.

Thuế = (2.000.000.000 − 20.000.000) × 10% = 198.000.000 đồng.

Tổng chi phí khi bán, gồm cả lệ phí trước bạ bên mua và phí công chứng, được tính trọn gói cho căn nhà 5 tỷ đồng trong bài thuế phí mua bán nhà đất.

Lỗi thường gặp khi khai thuế bán nhà

• Ghi giá thấp hơn bảng giá để giảm thuế. Phần đất vẫn bị tính theo bảng giá.
• Khai “nhà duy nhất” khi đang trả góp căn hộ chưa nhận nhà. Nhà ở hình thành trong tương lai làm mất điều kiện duy nhất.
• Bán khi giấy chứng nhận mới cấp dưới 183 ngày. Kể cả là nhà duy nhất cũng không được miễn.
• Nghĩ cô, chú, bác, cậu là người thân được miễn. Danh sách miễn trong luật không có các quan hệ này.
• Thỏa thuận bên mua nộp thay nhưng không ghi rõ trong hợp đồng. Nghĩa vụ với Nhà nước vẫn thuộc bên bán; nên ghi cụ thể ai nộp, nộp khi nào, ai chịu phần chênh nếu bị tính lại. Điều khoản này nên chốt ngay từ lúc đặt cọc mua nhà đất.