Tách thửa đất 2026: điều kiện, diện tích tối thiểu TP.HCM và chi phí

Tách thửa đất là thủ tục chia một thửa đất đã có sổ thành hai hay nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa được cấp giấy chứng nhận riêng. Muốn tách, thửa đất phải có sổ, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, có lối đi, và mỗi thửa sau khi tách phải đạt diện tích, kích thước tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Tại TP.HCM, mức tối thiểu với đất ở từ 28/8/2026 là 36–100 m² tùy khu vực.

Bài viết tổng hợp điều kiện, diện tích tối thiểu, hồ sơ, chi phí và lưu ý khi tách để bán, tặng cho con hay tách đất nông nghiệp.

Tách thửa là gì, khác hợp thửa thế nào

Tách thửa là chia một thửa đất thành nhiều thửa, mỗi thửa có số thửa và giấy chứng nhận riêng. Hợp thửa là việc ngược lại: gộp các thửa liền kề thành một. Hai thủ tục dùng chung mẫu đơn và cùng quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Điều kiện riêng của tách thửa là diện tích tối thiểu. Với hợp thửa, Luật Đất đai 2024 từng yêu cầu các thửa cùng mục đích, thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất; từ 01/01/2026, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bỏ yêu cầu này, xem hợp thửa đất.

Người dân hay gọi là “tách sổ”. Muốn có sổ riêng cho phần đất bán đi thì phải tách thửa trước hoặc làm đồng thời với thủ tục chuyển nhượng. Tổng quan các thủ tục sổ đỏ khác có trong bài sổ đỏ là gì và toàn tập thủ tục sổ đỏ 2026.

Điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Điều kiện chung

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất muốn tách phải:

• Đã được cấp giấy chứng nhận. Đất chưa có sổ phải làm cấp sổ đỏ lần đầu trước.
• Còn thời hạn sử dụng đất.
• Không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu chỉ một phần có tranh chấp và xác định được ranh giới, phần còn lại vẫn được tách.
• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Phần đất làm lối đi trong thửa đất ở không phải chuyển mục đích.

Điều kiện riêng khi tách

• Mỗi thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng.
• Thửa tách ra nhỏ hơn mức tối thiểu thì chỉ được tách nếu đồng thời hợp với thửa liền kề.
• Tòa án chia quyền sử dụng đất mà không đạt điều kiện, diện tích tách thửa thì không được tách, trừ bản án có hiệu lực trước 01/8/2024.

Lối đi: điểm mới từ 01/01/2026

Trước đây, nhiều hồ sơ bị trả vì thửa đất nằm sâu phía sau, không có lối ra đường. Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép thêm một cách: đi qua đất của người liền kề nếu người đó đồng ý (Báo Đại biểu Nhân dân, 04/3/2026). Tại TP.HCM, UBND phường, xã xem xét, xác nhận lối đi dựa trên thực tế, kết nối hạ tầng và yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Lối đi chung của từ hai thửa trở lên được ghi hình thức sử dụng chung trên giấy chứng nhận.

Phần đất nằm trong hành lang đường hoặc công trình công cộng bị trừ khi xét diện tích tối thiểu, nên hãy tra cứu quy hoạch TP.HCM, Đồng Nai trước khi chia.

Diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM năm 2026

UBND TP.HCM ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026, áp dụng từ cùng ngày cho toàn thành phố. Văn bản thay Quyết định 100/2024 (TP.HCM cũ), 38/2024 (Bình Dương cũ) và 24/2024 (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) (CafeLand, 29/8/2026).

Đất ở

Danh sách đầy đủ nằm trong quyết định (Tạp chí Kinh tế – Tài chính, 29/8/2026). Hai điểm cần nhớ:

• Cả thửa mới và phần còn lại đều phải đạt mức tối thiểu. Thửa 70 m² ở khu vực 2 không tách được thành 40 m² và 30 m².
• Diện tích xét là diện tích sau khi trừ phần thuộc hành lang công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.

Đất nông nghiệp và trường hợp không áp dụng

Đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác tối thiểu 500 m²; đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, chăn nuôi tập trung tối thiểu 1.000 m².

Quyết định không áp dụng với: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; đất hiến cho Nhà nước hoặc tặng cho để xây nhà tình thương; tách, hợp thửa để làm dự án; khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt; đất đã có quyết định thu hồi.

Đồng Nai, Tây Ninh và các tỉnh khác có quyết định riêng của UBND tỉnh.

Hồ sơ và các bước tách thửa

Theo trình tự TP.HCM áp dụng từ 01/7/2026 (Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, CafeLand 14/7/2026):

• [ ] Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (Mẫu số 21).
• [ ] Bản vẽ tách thửa (Mẫu số 22) do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép lập.
• [ ] Bản gốc giấy chứng nhận.
• [ ] Văn bản cam kết của người liền kề cho đi qua, nếu có.
• [ ] Văn bản của cơ quan có thẩm quyền (bản án…) và giấy tờ người đại diện, nếu có.

Các bước:

1. Đo đạc, lập bản vẽ theo phương án chia.
2. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, Trung tâm phục vụ hành chính công, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc trực tuyến.
3. Kiểm tra điều kiện: không đủ điều kiện thì trả hồ sơ trong 3 ngày làm việc, nêu lý do.
4. Xác nhận, đánh số thửa trong 5 ngày làm việc nếu đủ điều kiện.
5. Cấp giấy chứng nhận cho các thửa mới; nếu đổi người sử dụng thì làm tiếp đăng ký biến động.

Thời hạn không quá 12 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; xã miền núi, hải đảo, vùng khó khăn không quá 22 ngày (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 27/7/2025). Thời gian nộp thuế, phí không tính vào thời hạn này.

Tách thửa hết bao nhiêu tiền

Chi phí làm thủ tục

Mức phí của TP.HCM đang được lấy ý kiến để thống nhất toàn thành phố (Tuổi Trẻ, 26/10/2026); đến đầu tháng 11/2026 vẫn là dự thảo.

Khi tách để bán

Tách thửa không phát sinh thuế. Thuế, lệ phí chỉ phát sinh khi thửa tách ra được chuyển cho người khác: bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% (xem thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026), bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% (0,45% nếu đủ điều kiện kê khai điện tử đến hết 28/02/2027), cộng phí công chứng hợp đồng. Bảng tổng hợp: thuế phí mua bán nhà đất 2026; quy trình sang tên: thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Ví dụ minh hoạ

Giả định: thửa đất ở 160 m², mặt tiền 8 m, ở phường thuộc khu vực 2. Chủ đất tách thành hai thửa 80 m², mỗi thửa rộng 4 m, rồi bán một thửa với giá hợp đồng 4 tỷ đồng, cao hơn giá theo bảng giá đất; không thuộc diện miễn, giảm.

• Hai thửa 80 m², rộng 4 m: đạt mức 50 m² và 4 m.
• Thuế thu nhập cá nhân: 4.000.000.000 × 2% = 80.000.000 đồng.
• Lệ phí trước bạ: 4.000.000.000 × 0,5% = 20.000.000 đồng.
• Phí công chứng: 2.200.000 + 1.000.000.000 × 0,05% = 2.700.000 đồng.
• Cộng: 102,7 triệu đồng, chưa gồm đo đạc, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy.

Nếu mặt tiền chỉ 7 m, chia đôi được hai thửa rộng 3,5 m: không đạt 4 m, hồ sơ bị trả.

Tách thửa đất cho con: thủ tục và chi phí

Cha mẹ chia đất cho con thường làm hai việc: tách thửa và tặng cho phần đất đã tách.

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực.
• Tặng cho giữa cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi và con được miễn thuế thu nhập cá nhân (Luật số 109/2025/QH15) và miễn lệ phí trước bạ (Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
• Vẫn trả chi phí đo đạc, phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy.
• Phần đất cho con vẫn phải đạt diện tích tối thiểu.

Đất là di sản của cha mẹ đã mất thì các đồng thừa kế phải khai nhận, phân chia di sản trước; xem thừa kế nhà đất 2026. Nếu thửa đất còn nợ tiền sử dụng đất, các bên lập văn bản thỏa thuận phần nợ của từng thửa mới để ghi trên giấy chứng nhận.

Tách thửa đất nông nghiệp: lưu ý riêng

Diện tích lớn hơn nhiều. Thửa đất trồng cây lâu năm 1.800 m² ở TP.HCM không tách được thành hai thửa 900 m².

Tách thửa không làm đất “lên thổ cư”. Muốn xây nhà phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất. Phần chuyển sang đất ở phải đạt diện tích tối thiểu của đất ở. Từ 01/01/2026, chuyển mục đích một phần thửa không bắt buộc phải tách thửa.

Cảnh giác với đất phân lô. Thửa nông nghiệp tự chia nền, mở đường nội bộ rồi rao “sổ riêng từng nền” thường không đủ điều kiện tách thửa; người mua có thể không được cấp sổ, không được xây nhà. Xem đất nông nghiệp có được xây nhà không.

Theo HoREA (Người Quan sát, 29/9/2026), một số thửa có cả đất ở và đất vườn, ao tại Châu Đức, Kim Long, Tam Long, Chánh Phú Hòa gặp vướng mắc khi tách theo quy định mới; hiệp hội kiến nghị cho chuyển mục đích đồng thời với tách thửa. Đây mới là kiến nghị.

Lỗi thường gặp khi tách thửa

• Quên trừ lộ giới: phần thuộc quy hoạch đường bị trừ, thửa còn lại có thể không đạt mức tối thiểu.
• Lối đi chỉ thỏa thuận miệng: cần văn bản cam kết của người liền kề.
• Đặt cọc trước khi biết tách được hay không: ghi điều kiện hoàn cọc nếu hồ sơ bị từ chối; tham khảo kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất.
• Sổ cũ thiếu sơ đồ, kích thước cạnh: dễ bị trả hồ sơ, cần đo đạc chỉnh lý trước.