Nhận tặng cho, thừa kế nhà đất có phải nộp thuế? Các trường hợp miễn 2026

Nhận tặng cho, thừa kế nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận, trừ khi người cho và người nhận thuộc danh sách miễn: vợ chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột. Người nhận cũng nộp lệ phí trước bạ 0,5%, và được miễn khoản này với cùng nhóm quan hệ trên.

Cha mẹ cho con nhà đất không mất thuế, nhưng cô, chú cho cháu căn nhà vài tỷ đồng thì người cháu có thể nộp hàng trăm triệu. Bài viết giải thích cách tính, danh sách miễn, hồ sơ chứng minh quan hệ và ví dụ, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC, áp dụng tại tháng 11/2026. Bảng tổng hợp mọi khoản thuế phí nhà đất có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Thuế thu nhập cá nhân 10% với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là bất động sản

Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP thay thế khung cũ; thuế suất với thừa kế, quà tặng vẫn là 10%.

Công thức

Thuế phải nộp = (Giá trị bất động sản nhận được − 20.000.000 đồng) × 10%

Theo Điều 61 Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 09/7/2026), thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản vượt 20 triệu đồng theo từng lần nhận. Với nhà đất, thuế thực tế xấp xỉ 10% giá trị tính thuế.

Giá trị tính thuế xác định thế nào

Điều 61 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

Giá tính thuế vì vậy thường thấp hơn giá thị trường; bảng giá TP.HCM áp dụng từ 01/01/2026 có trong bài bảng giá đất TP.HCM 2026.

Thời điểm tính thuế và người nộp

• Thời điểm tính thuế với bất động sản là lúc người nhận làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• Người nộp là người nhận thừa kế, quà tặng, không phải người cho.
• Nhiều người cùng nhận một căn nhà thì mỗi người tính trên phần giá trị mình nhận; người thuộc diện miễn và người không thuộc diện miễn được xét riêng.

So với bán nhà

Bán nhà đất chịu 2% giá chuyển nhượng, do người bán nộp (xem thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026). Thừa kế, quà tặng chịu 10% vì người nhận không bỏ tiền ra. Nếu thực chất là cho mà lập hợp đồng mua bán để chịu 2%, đó là giao dịch giả tạo, có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 và bị truy thu thuế.

Miễn thuế giữa vợ chồng, cha mẹ con, anh chị em ruột

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản, kể cả nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, giữa các quan hệ sau:

Một số điểm hay bị hiểu sai:

• Cháu thừa kế thế vị từ ông bà (cha, mẹ của cháu mất trước) vẫn là quan hệ ông bà – cháu, nên được miễn.
• Con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của cha mẹ chồng, vợ. Họ chỉ nhận được qua di chúc hoặc tặng cho; khi nhận thì được miễn thuế.
• Cha dượng, mẹ kế: Bộ luật Dân sự cho con riêng và bố dượng, mẹ kế có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng như cha con, mẹ con được thừa kế của nhau (Điều 654), nhưng quan hệ này không có trong danh sách miễn thuế. Có quyết định công nhận nuôi con nuôi thì thuộc nhóm cha mẹ nuôi – con nuôi.
• Chia nhà đất khi ly hôn theo thoả thuận hoặc bản án cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân; xem ly hôn chia nhà đất.

Ai được thừa kế và chia thế nào có trong bài thừa kế đất đai 2026 và chia thừa kế không có di chúc.

Lệ phí trước bạ khi thừa kế, tặng cho: miễn và phải nộp

Mức thu

Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá tính lệ phí (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Giá tính phần đất theo bảng giá đất tại thời điểm kê khai; phần nhà theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Với thừa kế, tặng cho không có giá hợp đồng, nên dùng giá nhà nước.

Trường hợp miễn

Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà đất nhận thừa kế, tặng cho giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột được miễn lệ phí trước bạ.

Khác biệt quan trọng: mua bán giữa người thân được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng không được miễn lệ phí trước bạ. Chỉ thừa kế, tặng cho mới được miễn cả hai.

Ưu đãi giảm 10% khi kê khai điện tử

Từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027, Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP và Thông tư 117/2026/TT-BTC cho giảm 10% lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền với nhà, đất nhận chuyển nhượng, nếu kê khai, nộp hoàn toàn điện tử và đủ điều kiện trên VNeID. Các nguồn phổ biến chính sách mới nêu trường hợp nhận chuyển nhượng; việc áp dụng cho nhận thừa kế, tặng cho ngoài diện miễn nên hỏi cơ quan thuế trước khi nộp. Chi tiết điều kiện có trong bài lệ phí trước bạ nhà đất 2026.

Hồ sơ chứng minh quan hệ để được miễn thuế

Người thuộc diện miễn vẫn phải khai: tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN (Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC) và tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB, nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động. Phần miễn khai ngay trên tờ khai.

Theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC, giấy tờ chứng minh quan hệ chỉ phải nộp khi cơ sở dữ liệu quốc gia chưa có thông tin. Khi cần, dùng một trong các giấy tờ sau (LuatVietnam, 16/7/2026; Tạp chí Luật sư Việt Nam, 09/8/2026):

Hạn khai

Theo khoản 8 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP, với nhà đất đã có giấy chứng nhận, hạn nộp hồ sơ khai thuế là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động, tức 30 ngày. Với tặng cho, 30 ngày tính từ ngày hợp đồng được công chứng; với thừa kế, tính từ ngày phân chia xong di sản. Nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở hình thành trong tương lai thì hạn là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày giấy tờ chứng minh quyền nhận có hiệu lực (VOV, 16/7/2026).

Danh sách hồ sơ sang tên đầy đủ có trong bài tặng cho nhà đất cho con và thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Ví dụ minh hoạ cách tính thuế khi nhận tặng cho, thừa kế

Giả định chung (không phải số liệu thật): căn nhà phố trên thửa đất 70 m², bảng giá đất giả định 55 triệu đồng/m² (3,85 tỷ đồng); nhà theo giá tính lệ phí trước bạ giả định 350 triệu đồng. Tổng giá trị tính thuế, phí: 4,2 tỷ đồng.

Ví dụ 1: cháu nhận thừa kế của cô theo di chúc

Cô ruột để lại toàn bộ căn nhà cho cháu theo di chúc. Quan hệ cô – cháu không được miễn.

• Thuế thu nhập cá nhân: (4.200 − 20) triệu × 10% = 418 triệu đồng.
• Lệ phí trước bạ: 4,2 tỷ × 0,5% = 21 triệu đồng.
• Phí công chứng văn bản phân chia di sản 4,2 tỷ đồng: 2,2 triệu + 0,05% × 1,2 tỷ = 2,8 triệu đồng.

Ví dụ 2: mẹ chồng tặng cho con dâu

Cùng căn nhà, mẹ chồng lập hợp đồng tặng cho riêng con dâu. Quan hệ cha mẹ chồng – con dâu thuộc diện miễn: thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đều bằng 0. Người nhận chỉ trả phí công chứng hợp đồng (2,8 triệu đồng theo cùng biểu phí), phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy theo địa phương. Biểu phí công chứng đầy đủ có trong bài phí công chứng mua bán nhà đất.

Ví dụ 3: hai người cùng nhận, một người được miễn

Bà N không có chồng con, cha mẹ đã mất. Di chúc để căn nhà cho em ruột E và cháu gọi bằng cô là F, mỗi người một nửa, tương ứng 2,1 tỷ đồng.

Nghĩa vụ xét theo quan hệ của từng người nhận.

Những lưu ý để không nộp sai, nộp thiếu

• Khai miễn nhưng không chứng minh được quan hệ: cơ quan thuế tính thuế 10%.
• Nhầm danh sách miễn: cô, chú, bác, cậu, dì, anh chị em họ, cha dượng, mẹ kế không có trong danh sách.
• Lập hợp đồng mua bán thay cho tặng cho để giảm thuế: rủi ro giao dịch giả tạo, bị truy thu và xử phạt; người “mua” vẫn nộp lệ phí trước bạ.
• Nộp hồ sơ trễ hạn 30 ngày: bị phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cộng phạt chậm đăng ký biến động.
• Bán lại ngay sau khi nhận: khi bán, người bán chịu thuế 2% giá chuyển nhượng, trừ khi thuộc diện miễn như nhà ở duy nhất đủ 183 ngày tính từ ngày cấp giấy chứng nhận; xem thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026.

Tình huống sổ còn đứng tên người đã mất có trong bài sổ đỏ đứng tên người đã mất. Xem thêm chuyên mục Tài chính – Ngân hàng.