Chi phí xây nhà phố 2026: cách dự toán đúng và đọc báo giá nhà thầu

Hỏi “xây nhà phố hết bao nhiêu tiền”, phần lớn người được hỏi sẽ trả lời bằng một con số trên mỗi mét vuông. Con số đó dễ nhớ nhưng hay gây hiểu lầm: mỗi nhà thầu tính diện tích một kiểu, “phần thô” hay “trọn gói” cũng khác nhau, và nhiều khoản nằm ngoài báo giá.

Năm 2026, giá cát, đá ở TP.HCM tăng mạnh nên dự toán rõ ràng càng quan trọng. Bài này hướng dẫn cách chia nhỏ chi phí, quy đổi diện tích, mốc tham chiếu của Bộ Xây dựng và những điểm cần soi trong báo giá.

Chi phí xây nhà phố gồm những phần nào

Hãy tách tổng chi phí thành các nhóm để biết khoản nào đã có trong báo giá, khoản nào phải tự lo.

VnExpress cũng gợi ý tách riêng phần xây dựng (diện tích nhân suất đầu tư) với các khoản phá dỡ, gia cố nền, cảnh quan, nội thất.

Mốc tham chiếu chính thức: suất vốn đầu tư nhà ở riêng lẻ

Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư năm 2025, có bảng riêng cho nhà ở riêng lẻ (nghìn đồng/m² sàn, mặt bằng giá quý IV/2025):

Cần hiểu đúng trước khi dùng:

• Đây là mức bình quân cả nước, đã gồm VAT 10%; áp cho từng nơi phải nhân hệ số vùng và chỉ số giá.
• Mức hoàn thiện cơ bản, chưa gồm thiết bị và dự phòng.
• Suất vốn gồm cả chi phí quản lý dự án, tư vấn; nếu tự quản lý, cột “chi phí xây dựng” sát thực tế hơn.
• Nhà diện tích xây dựng nhỏ có suất cao hơn trên mỗi m².

Suất vốn chỉ là cơ sở tham khảo; giá thực tế còn theo biến động vật liệu. Theo số liệu Sở Xây dựng TP.HCM được Tuổi Trẻ dẫn lại tháng 7/2026, giá cát xây dựng tăng tới 73% và đá dăm tăng tới 63% so với cùng kỳ năm trước. Bạn có thể theo dõi thêm diễn biến giá vật liệu trong chuyên mục xây dựng và vật liệu.

Cách nhà thầu quy đổi diện tích xây dựng

Phần lớn nhà thầu báo giá theo “đơn giá × diện tích quy đổi”, tức tổng các hạng mục nhân hệ số, không phải diện tích sàn sử dụng. Đây là thông lệ thị trường, không phải quy định bắt buộc, mỗi nhà thầu một bộ hệ số.

Bảng hệ số thường gặp (tổng hợp từ hướng dẫn của Batdongsan.com.vn):

Ví dụ minh họa

Giả định: nhà phố mỗi sàn 5 × 15 m = 75 m², gồm trệt và 3 lầu (4 sàn), móng băng tính 50%, mái BTCT không lát gạch tính 50%, sân trước 12,5 m² tính 100%, không có tầng hầm.

• Móng: 75 × 50% = 37,5 m²
• 4 sàn: 75 × 4 = 300 m²
• Mái: 75 × 50% = 37,5 m²
• Sân: 12,5 m²
• Tổng diện tích quy đổi: 387,5 m²

Giả sử nhà thầu A báo phần thô 4,0 triệu đồng/m² (con số giả định để minh họa, không phải giá thị trường): phần thô là 387,5 × 4,0 = 1,55 tỷ đồng. Nhà thầu B tính móng 30% nhưng đơn giá cao hơn có thể ra tổng gần bằng. Vì vậy, so đơn giá/m² khi chưa thống nhất hệ số là vô nghĩa.

Đối chiếu mốc của Bộ Xây dựng: nhà trên có 300 m² sàn, thuộc nhóm “4–5 tầng, 70 – dưới 90 m²”, chi phí xây dựng bình quân là 300 × 7,126 triệu ≈ 2,14 tỷ đồng (hoàn thiện cơ bản, chưa nhân hệ số vùng). Đây là thước đo để xem tổng phần thô và hoàn thiện của nhà thầu cao hay thấp so với mặt bằng chung.

Các khoản hay bị quên khi dự toán

Rà danh sách này trước khi chốt ngân sách:

• [ ] Giấy phép xây dựng: lệ phí tại TP.HCM (địa bàn cũ) là 75.000 đồng/giấy phép theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND. Từ 01/7/2026, nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn ở một số khu vực được miễn phép. Xem thêm ở chuyên mục pháp lý, thủ tục.
• [ ] Thiết kế: theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chỉ nhà dưới 3 tầng, không hầm, tổng sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m mới được chủ nhà tự thiết kế. Nhà phố 4 tầng phải thuê đơn vị, cá nhân có chuyên môn.
• [ ] Khảo sát địa chất, ép cọc, gia cố nền: suất vốn Bộ Xây dựng không gồm gia cố nền móng đặc biệt; đất từng là ao, ruộng, sát kênh rạch cần khảo sát trước.
• [ ] Phá dỡ nhà cũ, chống đỡ, che chắn bảo vệ nhà liền kề.
• [ ] Đấu nối điện, cấp nước, thoát nước: hỏi trước đơn vị cấp điện, nước khu vực.
• [ ] Giám sát thi công độc lập, thiết bị và nội thất rời, tiền thuê nhà ở tạm, hoàn công.
• [ ] Dự phòng cho phát sinh và trượt giá.

Cách đọc báo giá nhà thầu

Báo giá tốt là báo giá rõ nhất, không phải rẻ nhất. Kiểm tra theo thứ tự:

1. Bảng hệ số diện tích: yêu cầu ghi rõ hệ số móng, mái, sân, ban công, tầng tum. Đối chiếu với bản vẽ để tự cộng lại tổng m².
2. Phạm vi “phần thô”: có gồm chống thấm, ống điện nước âm tường, hố ga, bể nước, bể tự hoại không?
3. Chủng loại vật tư: thương hiệu, mác thép, mác bê tông, gạch, xi măng, đơn giá vật tư hoàn thiện. “Vật tư tương đương” là cụm từ dễ sinh tranh chấp.
4. Điều khoản trượt giá: Tuổi Trẻ ghi nhận nhiều nhà thầu ký hợp đồng giá cố định cuối năm 2025 đang lỗ vì vật liệu tăng, phải giãn tiến độ hoặc đàm phán lại. Hãy thống nhất trước cách xử lý khi giá thép, cát, đá biến động.
5. Tiến độ thanh toán: gắn từng đợt với mốc nghiệm thu (xong móng, xong khung, xong xây tô), tránh trả trước quá nhiều.
6. Bảo hành: thời hạn bảo hành kết cấu, chống thấm, cách xử lý khi phát sinh lỗi.
7. Hạng mục loại trừ: những gì nhà thầu ghi “không bao gồm” thường quan trọng hơn những gì họ ghi “bao gồm”.

Mẹo: xin ít nhất ba báo giá trên cùng bộ bản vẽ và cùng bảng vật tư để so giá thật, không so cách trình bày. Muốn tham khảo thêm cách bố trí công năng trước khi thiết kế, xem chuyên mục kiến trúc, nội thất.