Vay mua nhà ở xã hội 2026: lãi suất, hạn mức và thời hạn tại NHCSXH

Vay mua nhà ở xã hội năm 2026 có hai kênh chính. Tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH), lãi suất 5,4%/năm, vay tối đa 80% giá trị hợp đồng mua, thời hạn tối đa 25 năm. Tại 9 ngân hàng thương mại tham gia chương trình theo Nghị quyết 33/NQ-CP, lãi suất cho người mua là 6,5%/năm với dư nợ trong giai đoạn 01/7–31/12/2026, và Ngân hàng Nhà nước công bố lại mức này mỗi 6 tháng.

Bài này so sánh hai nguồn vay, điều kiện và hồ sơ, tính thử tiền trả góp, và chỉ ra điều cần làm khi nguồn vốn ưu đãi cạn. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội (đối tượng, nhà ở, thu nhập) có ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội 2026; bức tranh toàn cảnh có ở bài nhà ở xã hội 2026.

Nguồn vay: Ngân hàng Chính sách xã hội và ngân hàng thương mại được chỉ định

Người mua nhà ở xã hội không bắt buộc phải vay. Nếu cần vay, bạn chọn một trong hai kênh dưới đây, hoặc vay thương mại thông thường như mua nhà ở thương mại.

Nếu một người thuộc diện được hưởng nhiều chính sách vay ưu đãi nhà ở, chỉ áp dụng chính sách có mức hỗ trợ cao nhất; với hộ gia đình, chỉ áp dụng một chính sách cho cả hộ (Đại biểu Nhân dân dẫn Nghị định 100/2024/NĐ-CP).

Lãi suất, hạn mức, thời hạn vay nhà ở xã hội hiện hành

Tại Ngân hàng Chính sách xã hội

Nghị định 261/2025/NĐ-CP (hiệu lực 10/10/2025) sửa Nghị định 100/2024/NĐ-CP, ấn định lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội tại NHCSXH là 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Thay đổi lãi suất về sau do Thủ tướng quyết định, theo đề xuất của NHCSXH phối hợp với Bộ Xây dựng (LSVN).

Người đã vay trước 10/10/2025 cũng được hưởng: hợp đồng tín dụng được điều chỉnh để áp dụng 5,4%/năm cho dư nợ gốc thực tế và dư nợ gốc quá hạn (nếu có) kể từ ngày nghị định có hiệu lực. Hãy liên hệ phòng giao dịch đang vay để xác nhận khoản của mình đã được điều chỉnh.

Về hạn mức và thời hạn, khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định:

• Mua, thuê mua nhà ở xã hội: vay tối đa 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua.
• Thời hạn: do ngân hàng và khách hàng thoả thuận theo khả năng trả nợ, tối đa 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
• Xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà để ở: tối đa 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, không quá 1 tỷ đồng và không quá 70% giá trị tài sản bảo đảm.

Tại ngân hàng thương mại theo Nghị quyết 33/NQ-CP

Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP do 9 ngân hàng thương mại triển khai bằng vốn tự có. Theo Công văn 5341/NHNN-CSTT, với dư nợ trong giai đoạn 01/7/2026–31/12/2026, lãi suất cho người mua là 6,5%/năm, cho chủ đầu tư là 7%/năm (LuatVietnam, 26/6/2026).

Riêng người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, Công văn 5340/NHNN-CSTT (19/6/2026) áp dụng 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, tính từ ngày giải ngân đầu tiên. Chi tiết gói này có ở bài vay mua nhà cho người dưới 35 tuổi.

Lãi suất ưu đãi nằm trong khung chung của khoản vay. Phí công chứng, đăng ký thế chấp, bảo hiểm (nếu chọn mua) vẫn tính như khoản vay mua nhà thông thường; xem bài vay mua nhà 2026 từ A–Z.

Điều kiện và hồ sơ vay nhà ở xã hội

Điều kiện vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội

Theo Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi) và tổng hợp của báo Đại biểu Nhân dân, người vay cần:

• Đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội: có tên trong danh sách được chủ đầu tư xét duyệt, đã ký hợp đồng mua hoặc thuê mua với chủ đầu tư.
• Có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với ngân hàng.
• Có giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của NHCSXH.
• Có tài sản bảo đảm: thường là chính căn nhà hình thành từ vốn vay, thế chấp theo quy định.

Vì vay tối đa 80%, bạn phải tự có ít nhất 20% giá trị hợp đồng. Với nhà hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn tiền cọc tối đa 5% giá bán và lần thanh toán đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng (đã gồm cọc).

Hồ sơ thường được yêu cầu

• [ ] Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của NHCSXH.
• [ ] Căn cước của người vay, vợ hoặc chồng; giấy tờ về tình trạng hôn nhân.
• [ ] Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội ký với chủ đầu tư.
• [ ] Giấy tờ đã dùng khi xét duyệt mua (xác nhận đối tượng, nhà ở, thu nhập), còn trong thời hạn 12 tháng.
• [ ] Giấy tờ chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ: xác nhận lương, sao kê tài khoản.
• [ ] Chứng từ đã nộp phần vốn tự có cho chủ đầu tư.

Danh mục cụ thể có thể khác giữa các chi nhánh, nên hỏi phòng giao dịch nơi có dự án trước khi nộp. Cách điền các mẫu xác nhận khi mua nhà ở xã hội có ở bài hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Quy trình vay

1. Được chủ đầu tư xét duyệt, ký hợp đồng mua hoặc thuê mua.
2. Nộp hồ sơ vay tại chi nhánh, phòng giao dịch NHCSXH nơi có dự án (hoặc ngân hàng thương mại trong chương trình).
3. Ngân hàng thẩm định thu nhập, khả năng trả nợ, đối chiếu danh sách người mua.
4. Ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp; với nhà đang xây, thường có thoả thuận ba bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua.
5. Giải ngân thẳng cho chủ đầu tư theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua.

Vay nhà ở xã hội được bao nhiêu năm: ví dụ trả góp

Thời hạn tối đa tại NHCSXH là 25 năm, nhưng không phải cứ vay dài là tốt. Ví dụ dưới đây giúp bạn thấy đánh đổi giữa tiền trả hằng tháng và tổng tiền lãi.

Ví dụ minh hoạ. Giả định: căn hộ 50 m², giá 24 triệu đồng/m² (đã gồm VAT), tức 1,2 tỷ đồng; tự có 240 triệu đồng (20%), vay 960 triệu đồng (80%). Lãi không đổi suốt kỳ vay. Đây không phải giá của một dự án cụ thể.

Đọc bảng:

• Kéo từ 15 lên 25 năm, tiền trả mỗi tháng giảm khoảng 1,95 triệu đồng nhưng tổng lãi tăng khoảng 348 triệu đồng.
• Cùng 25 năm, trả theo dư nợ giảm dần tốn ít lãi hơn trả góp đều khoảng 141 triệu đồng, đổi lại tháng đầu cao hơn khoảng 1,68 triệu đồng.
• Mức 6,5%/năm ở ngân hàng thương mại là lãi của kỳ hiện tại; kỳ sau có thể khác.

Ngoài tiền vay, hãy dự trù kinh phí bảo trì 2% giá bán (ví dụ trên là 24 triệu đồng), các khoản phí làm giấy chứng nhận và quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng tiền trả nợ. Công thức tự tính có ở bài cách tính tiền trả góp vay mua nhà.

Lưu ý khi vốn ưu đãi hết hạn mức

Vốn cho vay nhà ở xã hội của NHCSXH được phân bổ theo kế hoạch hằng năm, không phải “có hồ sơ là có tiền”. Năm 2026 là ví dụ rõ:

Theo Báo Văn hoá (07/10/2026, dẫn VnExpress), nhu cầu vay tăng đột biến, nhiều chi nhánh chỉ nhận hồ sơ khi được giao thêm chỉ tiêu. NHCSXH đã đề xuất bổ sung vốn; khi có vốn mới sẽ ưu tiên các hợp đồng đã ký còn thiếu vốn cho đợt giải ngân tiếp theo.

Người mua nên làm gì:

• Hỏi nguồn vốn trước khi ký hợp đồng mua. Gặp chi nhánh NHCSXH nơi có dự án, hỏi còn nhận hồ sơ không và dự kiến khi nào có vốn.
• Chuẩn bị phương án dự phòng. Hỏi trước 1–2 ngân hàng thương mại trong chương trình Nghị quyết 33 để chuyển sang nếu NHCSXH hết vốn.
• Đọc kỹ tiến độ thanh toán. Nếu đợt thanh toán tới hạn mà chưa giải ngân được, bạn phải tự xoay tiền; thoả thuận với chủ đầu tư về gia hạn ngay từ đầu.
• Theo dõi nguồn uỷ thác địa phương. Một số tỉnh, thành uỷ thác ngân sách qua NHCSXH để cho vay nhà ở xã hội; hỏi chi nhánh về nguồn này.

Dự án đang và sắp nhận hồ sơ tại TP.HCM được tổng hợp ở bài nhà ở xã hội TP.HCM 2026.

Sai lầm thường gặp khi vay mua nhà ở xã hội

• Tính tiền trả theo thời hạn 25 năm rồi chọn căn vượt khả năng, quên rằng thu nhập có thể giảm hoặc chi phí gia đình tăng.
• Nghĩ lãi ngân hàng thương mại cố định. Mức 6,5%/năm gắn với kỳ công bố của Ngân hàng Nhà nước, không phải cam kết suốt kỳ vay, trừ cơ chế riêng cho người dưới 35 tuổi.
• Bỏ qua lịch sử tín dụng. NHCSXH và ngân hàng thương mại đều xem xét khả năng trả nợ; nợ xấu có thể khiến hồ sơ bị từ chối, xem bài nợ xấu có vay mua nhà được không.
• Không đủ 20% vốn tự có và phí đi kèm, dẫn tới chậm thanh toán đợt đầu.