Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất 2026: thủ tục, nội dung mẫu và rủi ro

Ủy quyền mua bán nhà đất là việc chủ nhà (bên ủy quyền) giao cho người khác (bên được ủy quyền) nhân danh mình làm các việc như ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, nộp hồ sơ sang tên. Với nhà đất, nên lập hợp đồng ủy quyền có công chứng; phí công chứng là 50.000 đồng một hợp đồng, chưa gồm thù lao. Ủy quyền không chuyển quyền sở hữu: sổ đỏ vẫn mang tên bên ủy quyền.

Vì không mất thuế phí sang tên, nhiều người dùng hợp đồng ủy quyền như một cách “mua nhà”, và đó là chỗ rủi ro nhất. Bài viết đi qua cách lập, chi phí, rủi ro và lúc ủy quyền chấm dứt, theo quy định áp dụng tháng 11/2026. Bức tranh chung về chuyển nhà đất trong gia đình có trong bài thừa kế đất đai 2026.

Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền khác nhau thế nào?

Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền tại Điều 562: bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. “Giấy ủy quyền” không có điều riêng trong bộ luật, là văn bản một bên lập để cử người làm thay.

Theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, chữ ký trên giấy ủy quyền chỉ được chứng thực khi ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Vì vậy, giấy ủy quyền mua bán nhà đất chỉ chứng thực chữ ký không dùng được để ký bán, sang tên. Từ 01/11/2025, Nghị định 280/2025/NĐ-CP cho phép chứng thực văn bản ủy quyền liên quan quyền của người sử dụng đất tại UBND cấp xã bất kỳ, không phụ thuộc nơi cư trú.

Việc nhỏ hơn như ủy quyền nộp hồ sơ, nhận kết quả, xin trích lục vẫn có thể dùng giấy ủy quyền; hãy hỏi trước nơi nộp.

Phạm vi ủy quyền mua bán nhà đất cần ghi rõ

Theo Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện chỉ được làm trong phạm vi đại diện. Phạm vi mơ hồ là lý do phổ biến khiến công chứng viên từ chối, hoặc khiến chủ nhà bị bán với giá không mong muốn.

Nội dung chính của một mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Pháp luật không ban hành mẫu bắt buộc; tổ chức hành nghề công chứng thường soạn theo mẫu riêng. Dù dùng mẫu nào, nên có:

• [ ] Thông tin hai bên: họ tên, số căn cước, nơi cư trú; nếu nhà đất là tài sản chung, cả vợ và chồng cùng là bên ủy quyền.
• [ ] Tài sản: số Giấy chứng nhận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích.
• [ ] Việc được làm, liệt kê từng việc: tìm người mua, ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, kê khai nộp thuế, nộp hồ sơ, nhận sổ mới, bàn giao nhà.
• [ ] Giới hạn: giá bán tối thiểu, tài khoản nhận tiền (nên là tài khoản của bên ủy quyền), có được nhận tiền mặt không.
• [ ] Thời hạn ủy quyền, ghi ngày cụ thể.
• [ ] Thù lao (nếu có) và có được ủy quyền lại cho người khác không.
• [ ] Nghĩa vụ báo cáo, giao lại tiền, giấy tờ.

Không ghi thời hạn thì theo Điều 563, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập. Theo Điều 564, bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại khi bên ủy quyền đồng ý hoặc do sự kiện bất khả kháng, trong phạm vi không vượt quá ủy quyền ban đầu.

Hai cách dùng ủy quyền hợp pháp, phổ biến

• Chủ nhà ở xa, ở nước ngoài: ủy quyền cho người thân ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua tại công chứng. Người mua vẫn được sang tên bình thường.
• Vợ chồng cùng đứng tên: một người không đến được thì ủy quyền cho người kia ký.

Ở cả hai trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng vẫn được công chứng, thuế phí vẫn nộp và sổ sang tên người mua. Ủy quyền chỉ thay người ký, không thay hợp đồng mua bán. Điều khoản cần có của hợp đồng chuyển nhượng xem bài hợp đồng mua bán nhà đất 2026.

Thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền, chi phí

Hồ sơ

• [ ] Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng nếu tự soạn.
• [ ] Căn cước của các bên.
• [ ] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• [ ] Giấy chứng nhận kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân của bên ủy quyền.

Công chứng ở đâu

Theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 (hiệu lực 01/7/2025), giao dịch về bất động sản phải công chứng tại tổ chức có trụ sở trong tỉnh, thành nơi có nhà đất, nhưng văn bản ủy quyền liên quan bất động sản là ngoại lệ: công chứng ở đâu cũng được. Luật Công chứng sửa đổi (thông qua 23/4/2026, hiệu lực 01/01/2027) giữ ngoại lệ này (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 28/4/2026).

Hai bên không thể cùng đến một nơi thì làm theo Điều 57 Luật Công chứng 2024: bên ủy quyền ký trước tại một tổ chức hành nghề công chứng, bên được ủy quyền ký tiếp tại tổ chức nơi mình ở. Hợp đồng có hiệu lực khi công chứng viên nơi bên được ủy quyền ký, đóng dấu. Người ở nước ngoài có thể làm tại cơ quan đại diện Việt Nam; nên hỏi trước tổ chức công chứng trong nước về yêu cầu hợp pháp hoá.

Chi phí

Phí công chứng các giao dịch nhà đất tính theo giá trị được trình bày trong bài phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất 2026.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: rủi ro thật

“Mua bán bằng hợp đồng ủy quyền” là khi người mua trả đủ tiền nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng, chỉ nhận một hợp đồng ủy quyền cho mình toàn quyền quản lý, sử dụng, bán nhà đất. Lý do thường gặp: né thuế phí, nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc mua đi bán lại nhanh.

Ví dụ minh hoạ: tiết kiệm bao nhiêu, đánh cược bao nhiêu

Giả định căn nhà 3 tỷ đồng, giá hợp đồng cao hơn giá nhà nước, không thuộc diện miễn. Nếu sang tên đúng luật, các khoản chính là thuế thu nhập cá nhân 2% (60 triệu), lệ phí trước bạ 0,5% (15 triệu), phí công chứng 2,2 triệu, tổng 77,2 triệu đồng, chưa gồm phí địa phương. Làm hợp đồng ủy quyền chỉ mất 50.000 đồng phí công chứng cộng thù lao. Người mua “tiết kiệm” khoảng 77 triệu đồng nhưng đặt cược 3 tỷ đồng vào các rủi ro dưới đây. Cách tính đầy đủ có trong bài thuế phí mua bán nhà đất 2026.

Năm rủi ro chính

Ngoài ra, Tạp chí Toà án nhân dân (29/4/2022) phân tích vụ án mà hợp đồng ủy quyền được dùng để che giấu việc chuyển nhượng, có quan điểm đề nghị tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 124. Người mua cũng không thoát được thuế: khi bán lại, nghĩa vụ thuế vẫn phát sinh và bên đứng tên phải kê khai.

Nếu đã lỡ mua bằng hợp đồng ủy quyền

• Đề nghị chủ sổ ký hợp đồng chuyển nhượng, sang tên đúng luật khi họ còn hợp tác.
• Giữ chứng từ trả tiền để có căn cứ đòi tiền nếu tranh chấp.
• Kiểm tra thời hạn ủy quyền, hỏi luật sư trước khi bán lại.

Mua nhà từ người được ủy quyền: danh sách kiểm tra

Mua nhà mà người ký bán là người được ủy quyền thì hoàn toàn hợp pháp nếu ủy quyền còn hiệu lực và đúng phạm vi. Trước khi đặt cọc:

• [ ] Xem bản gốc hợp đồng ủy quyền có công chứng; đối chiếu số công chứng với tổ chức đã công chứng.
• [ ] Phạm vi có gồm ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền và đặt cọc không; giá có thấp hơn mức tối thiểu không.
• [ ] Thời hạn còn đủ để hoàn tất sang tên.
• [ ] Gọi video hoặc gặp chủ sổ để xác nhận họ còn sống, còn muốn bán và chưa đơn phương chấm dứt.
• [ ] Chuyển tiền vào tài khoản đứng tên chủ sổ, hoặc nhờ ngân hàng giữ hộ đến khi công chứng.
• [ ] Nếu là ủy quyền lại, kiểm tra văn bản đồng ý của chủ sổ.

Kinh nghiệm chung về đặt cọc có trong bài kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất; các bước sang tên sau khi công chứng có trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ 2026.

Khi nào hợp đồng ủy quyền chấm dứt?

Theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, đại diện theo ủy quyền chấm dứt khi:

• Theo thỏa thuận của các bên.
• Hết thời hạn ủy quyền.
• Công việc ủy quyền đã hoàn thành, ví dụ đã bán và sang tên xong.
• Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt.
• Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền là cá nhân chết; pháp nhân chấm dứt tồn tại.
• Bên được ủy quyền không còn đủ điều kiện làm người đại diện theo khoản 3 Điều 134.
• Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Đơn phương chấm dứt theo Điều 569

• Ủy quyền có thù lao: bên ủy quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao tương ứng phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại.
• Ủy quyền không thù lao: bên ủy quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
• Bên ủy quyền phải báo cho người thứ ba biết; nếu không báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người này biết hoặc phải biết việc chấm dứt.

Muốn huỷ hợp đồng ủy quyền đã công chứng theo thoả thuận của hai bên, làm tại tổ chức đã công chứng theo Điều 53 Luật Công chứng 2024. Chủ nhà nên gửi văn bản chấm dứt cho cả bên được ủy quyền và tổ chức công chứng để chặn giao dịch tiếp theo.

Khi người ủy quyền mất, nhà đất trở thành di sản; người thừa kế làm thủ tục theo bài chia thừa kế không có di chúc hoặc theo di chúc nếu có, xem di chúc thế nào là hợp pháp. Muốn chuyển nhà đất cho con khi còn sống thì dùng hợp đồng tặng cho, không phải ủy quyền: xem tặng cho nhà đất cho con.

Đọc thêm tại chuyên mục Pháp lý – Thủ tục.