Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất năm 2026 tính lũy tiến theo giá trị quyền sử dụng đất và nhà trên đất, theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC). Hợp đồng từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng chịu 0,1%; mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi trường hợp. Ví dụ, hợp đồng 3 tỷ đồng mất 2,2 triệu đồng phí công chứng.
Ngoài phí công chứng, người yêu cầu còn có thể trả giá dịch vụ soạn thảo, sao, chụp, công chứng ngoài trụ sở. Bài viết giải thích biểu phí, phí của các hợp đồng nhà đất khác, ví dụ tính và những điểm mới từ Luật Công chứng.
Điểm chính
- Phí công chứng tính trên giá trị tài sản; nếu giá các bên thỏa thuận thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước.
- Biểu phí áp dụng thống nhất cho phòng công chứng và văn phòng công chứng; ở văn phòng công chứng, phí đã gồm thuế giá trị gia tăng.
- Ủy quyền 50.000 đồng, giấy ủy quyền 20.000 đồng, di chúc 50.000 đồng; thế chấp tính theo khoản vay nếu hợp đồng ghi khoản vay.
- Chứng thực hợp đồng nhà đất tại UBND cấp xã là 50.000 đồng/hợp đồng.
- Luật Công chứng sửa đổi (Luật số 04/2026/QH16) có hiệu lực từ 01/01/2027; hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024.
Phí công chứng tính theo giá trị tài sản: bảng biểu phí
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Phí công chứng các hợp đồng này tính theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Giá trị dùng để tính phí
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Nếu có nhà, công trình trên đất: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.
- Giá các bên thỏa thuận thấp hơn giá do cơ quan nhà nước quy định tại thời điểm công chứng thì lấy giá nhà nước: diện tích (hoặc số lượng) ghi trong hợp đồng nhân giá nhà nước.
Giá đất nhà nước tại TP.HCM lấy từ bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026; xem bảng giá đất TP.HCM 2026.
Biểu phí
| Giá trị tài sản hoặc hợp đồng | Mức phí công chứng |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu đồng |
Một số mốc tính sẵn: 2 tỷ đồng → 1,6 triệu; 3 tỷ → 2,2 triệu; 4 tỷ → 2,7 triệu; 6 tỷ → 3,6 triệu; 8 tỷ → 4,4 triệu; 12 tỷ → 5,8 triệu đồng.
Thông tư 64/2025/TT-BTC có sửa Thông tư 257/2016/TT-BTC nhưng chỉ ở phần phí thẩm định điều kiện hành nghề công chứng, không đổi biểu phí hợp đồng (LuatVietnam). Biểu phí trên vẫn áp dụng tại thời điểm viết, đầu tháng 11/2026.
Thù lao công chứng, phí sao y và dịch vụ ngoài trụ sở
Người dân quen gọi là “thù lao công chứng”. Theo Điều 71 Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025), đây là giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến công chứng: soạn thảo, đánh máy, in, sao chụp, dịch giấy tờ. Luật quy định:
- UBND cấp tỉnh ban hành giá tối đa cho các dịch vụ này. Tại TP.HCM là Quyết định 652/QĐ-UBND ngày 18/02/2025 (Thư viện Nhà đất, 22/02/2025).
- Tổ chức hành nghề công chứng tự định giá từng loại việc, không vượt mức tối đa, và phải niêm yết công khai tại trụ sở.
- Công chứng viên phải giải thích rõ các khoản phí, giá dịch vụ cho người yêu cầu.
Vì mỗi văn phòng niêm yết một mức, tổng số tiền cho cùng một hợp đồng có thể chênh nhau vài trăm nghìn đến vài triệu đồng. Hãy hỏi báo giá trọn gói trước khi hẹn ký.
Phí sao, chứng thực đi kèm
| Việc | Mức thu |
|---|---|
| Cấp bản sao văn bản công chứng | 5.000 đồng/trang; từ trang thứ 3 là 3.000 đồng/trang, tối đa 100.000 đồng/bản |
| Chứng thực bản sao từ bản chính (sao y) | 2.000 đồng/trang; từ trang thứ 3 là 1.000 đồng/trang, tối đa 200.000 đồng/bản |
| Chứng thực chữ ký | 10.000 đồng/trường hợp |
Mức trên theo Thông tư 257/2016/TT-BTC và Thông tư 226/2016/TT-BTC (LuatVietnam).
Công chứng ngoài trụ sở (ký tại nhà, bệnh viện) chỉ thực hiện trong các trường hợp luật cho phép, ví dụ người già yếu không thể đi lại, và phát sinh giá dịch vụ đi lại theo mức niêm yết.
Phí công chứng các hợp đồng nhà đất khác
| Loại hợp đồng, văn bản | Cách tính phí |
|---|---|
| Tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở | Theo giá trị đất và nhà, cùng biểu phí như mua bán |
| Thế chấp nhà đất | Theo giá trị tài sản; nếu hợp đồng ghi giá trị khoản vay thì tính theo khoản vay |
| Văn bản thỏa thuận phân chia, khai nhận di sản | Theo giá trị di sản, cùng biểu phí |
| Hợp đồng thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất | Theo tổng tiền thuê: dưới 50 triệu 40.000 đồng; 50–100 triệu 80.000 đồng; trên 100 triệu đến 1 tỷ là 0,08%; cao nhất 8 triệu đồng |
| Hợp đồng ủy quyền | 50.000 đồng |
| Giấy ủy quyền | 20.000 đồng |
| Di chúc | 50.000 đồng |
| Nhận lưu giữ di chúc | 100.000 đồng |
| Văn bản từ chối nhận di sản | 20.000 đồng |
| Sửa đổi, bổ sung hợp đồng (không tăng giá trị) | 40.000 đồng |
| Hủy bỏ hợp đồng | 25.000 đồng |
Nguồn: khoản 2, 3, 4 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Một số lưu ý:
- Ủy quyền bán nhà chỉ tốn 50.000 đồng phí công chứng, nhưng không thay được hợp đồng mua bán; người mua theo kiểu “ủy quyền toàn quyền” chưa đứng tên trên sổ và chịu nhiều rủi ro.
- Thế chấp vay ngân hàng: ngoài phí công chứng còn phí đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Xem vay thế chấp sổ đỏ.
- Di chúc nhà đất không bắt buộc công chứng, nhưng di chúc công chứng ít bị tranh chấp hơn; xem di chúc hợp pháp và thừa kế nhà đất 2026.
Công chứng hay chứng thực tại UBND xã
Luật Đất đai 2024 cho phép hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực. Chứng thực làm tại UBND cấp xã.
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực tại UBND cấp xã |
|---|---|---|
| Phí | Lũy tiến theo giá trị, tối đa 70 triệu đồng | 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
| Nội dung xác nhận | Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng | Chứng thực thời gian, địa điểm giao kết, năng lực hành vi, chữ ký của các bên |
| Thường dùng khi | Giao dịch giá trị lớn, cần soạn thảo kỹ | Giao dịch giá trị nhỏ, các bên đã thống nhất nội dung |
Mức 50.000 đồng theo Thông tư 226/2016/TT-BTC. Với giao dịch lớn, khoản phí công chứng chênh thêm thường nhỏ so với rủi ro hợp đồng soạn sơ sài; nhiều người mua vẫn chọn văn phòng công chứng.
Ví dụ minh hoạ tính phí công chứng
Các ví dụ dưới đây là minh hoạ, dùng biểu phí Thông tư 257/2016/TT-BTC, chưa gồm giá dịch vụ soạn thảo, sao chụp theo niêm yết của từng văn phòng.
1. Mua nhà 3,5 tỷ đồng. Giá hợp đồng cao hơn giá nhà nước. Phí = 2.200.000 + (3.500.000.000 − 3.000.000.000) × 0,05% = 2.450.000 đồng.
2. Hợp đồng ghi 2,5 tỷ đồng nhưng giá nhà nước là 3 tỷ đồng. Phí tính theo giá nhà nước: Phí = 1.000.000 + 2.000.000.000 × 0,06% = 2.200.000 đồng, thay vì 1.900.000 đồng nếu tính theo giá hợp đồng. Ghi giá thấp cũng không làm giảm thuế thu nhập cá nhân, vì phần đất vẫn tính theo bảng giá; xem thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2026.
3. Thế chấp nhà vay 1,5 tỷ đồng, hợp đồng thế chấp ghi khoản vay: Phí = 1.000.000 + 500.000.000 × 0,06% = 1.300.000 đồng. Nếu hợp đồng không ghi khoản vay và tài sản định giá 4 tỷ đồng, phí là 2.700.000 đồng.
4. Cho thuê nhà 15 triệu đồng/tháng, thời hạn 12 tháng. Tổng tiền thuê 180 triệu đồng: Phí = 180.000.000 × 0,08% = 144.000 đồng.
5. Khai nhận di sản là căn nhà 6 tỷ đồng: Phí = 3.200.000 + 1.000.000.000 × 0,04% = 3.600.000 đồng.
So với thuế và lệ phí, phí công chứng là khoản nhỏ. Với căn nhà 3,5 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân 2% là 70 triệu đồng và lệ phí trước bạ 0,5% là 17,5 triệu đồng, gấp hàng chục lần phí công chứng. Bức tranh đầy đủ: thuế phí mua bán nhà đất 2026 và lệ phí trước bạ nhà đất 2026.
Ai trả phí công chứng
Pháp luật không ấn định bên mua hay bên bán phải trả phí công chứng. Người yêu cầu công chứng nộp phí, còn việc ai chịu khoản này do hai bên thỏa thuận. Ba cách phổ biến:
- Bên mua trả phí công chứng, vì bên mua cũng nộp lệ phí trước bạ và làm thủ tục sang tên.
- Chia đôi.
- Ghi “giá bán đã bao gồm mọi thuế phí”, khi đó bên bán chịu.
Nên chốt ngay từ hợp đồng đặt cọc, kèm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Gợi ý điều khoản: kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất và hợp đồng mua bán nhà đất.
Mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư thì hợp đồng không bắt buộc công chứng theo pháp luật về nhà ở, nên thường không phát sinh khoản phí này. Các khoản khác khi mua căn hộ: chi phí mua căn hộ ngoài giá bán.
Thay đổi từ Luật Công chứng 2024 và Luật Công chứng sửa đổi 2026
Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025) tách hai khoản: phí công chứng do pháp luật về phí quy định (Điều 70) và giá dịch vụ theo yêu cầu có trần do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 71). Với người dân, biểu phí hợp đồng vẫn theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Luật Công chứng sửa đổi (Luật số 04/2026/QH16) được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026, có hiệu lực từ 01/01/2027 (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 28/4/2026). Các điểm đáng chú ý:
- Luật không liệt kê giao dịch bắt buộc công chứng mà đặt tiêu chí; danh mục do luật chuyên ngành quy định, Bộ Tư pháp công bố để áp dụng thống nhất.
- Bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản và văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 25/4/2026).
- Công chứng viên chỉ công chứng giao dịch bất động sản trong tỉnh, thành nơi tổ chức hành nghề đặt trụ sở, trừ di chúc, từ chối nhận di sản, ủy quyền liên quan bất động sản và việc sửa đổi, hủy bỏ các giao dịch này.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân không nằm trong 6 loại được bỏ; yêu cầu công chứng hoặc chứng thực của Luật Đất đai 2024 vẫn giữ. Biểu phí mới (nếu có) sẽ do Bộ Tài chính ban hành; đến đầu tháng 11/2026 chưa có văn bản thay Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Câu hỏi thường gặp
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà 2 tỷ đồng là bao nhiêu?
1,6 triệu đồng, tính bằng 1 triệu đồng cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ đồng. Nếu giá nhà nước của căn nhà cao hơn 2 tỷ đồng thì phí tính theo giá nhà nước. Chưa gồm giá dịch vụ soạn thảo, sao chụp theo niêm yết của văn phòng.
Phí công chứng mua bán nhà đất tối đa bao nhiêu?
Tối đa 70 triệu đồng mỗi trường hợp, áp dụng cho hợp đồng giá trị rất lớn (trên 100 tỷ đồng). Hợp đồng thuê nhà có mức trần riêng là 8 triệu đồng.
Bên mua hay bên bán trả phí công chứng?
Luật không bắt buộc bên nào. Hai bên tự thỏa thuận và nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán. Thực tế bên mua thường trả, trừ khi giá bán đã bao gồm mọi thuế phí.
Phí công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất cho con là bao nhiêu?
Tính theo giá trị đất và nhà như hợp đồng mua bán. Tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhưng không được miễn phí công chứng.
Công chứng hợp đồng ủy quyền bán nhà hết bao nhiêu?
Phí công chứng hợp đồng ủy quyền là 50.000 đồng, giấy ủy quyền 20.000 đồng, chưa gồm giá dịch vụ soạn thảo. Ủy quyền không chuyển quyền sở hữu; người mua vẫn cần hợp đồng mua bán và sang tên.
Có thể chứng thực tại UBND xã thay vì công chứng không?
Có. Luật Đất đai 2024 cho phép hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực. Phí chứng thực tại UBND cấp xã là 50.000 đồng/hợp đồng.
Phí công chứng không lớn, nhưng một hợp đồng soạn kỹ, đúng giá và đúng người ký thì đáng giá hơn nhiều. Nếu bạn cần dự toán chi phí giao dịch hoặc kiểm tra pháp lý trước khi ký, hãy liên hệ Booking Real.
Nguồn tham khảo
- LuatVietnam – Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng (kèm văn bản sửa đổi 111/2017/TT-BTC, 64/2025/TT-BTC) (hiệu lực 01/01/2017)
- LuatVietnam – Chi tiết mức thu lệ phí chứng thực mới nhất (Thông tư 226/2016/TT-BTC)
- Thư viện Pháp luật – Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024)
- Hệ thống Pháp luật – Điều 71 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (thông qua 26/11/2024, hiệu lực 01/7/2025)
- Thư viện Nhà đất – Mức giá công chứng tối đa tại TP.HCM từ 18/2/2025 (Quyết định 652/QĐ-UBND) (22/02/2025)
- Tạp chí Luật sư Việt Nam – Chính thức bỏ công chứng bắt buộc với 6 loại giao dịch (25/04/2026)
- Tạp chí Luật sư Việt Nam – Những điểm mới đáng chú ý của Luật Công chứng sửa đổi 2026 (28/04/2026)
- LuatVietnam – Đã có toàn văn Luật Công chứng sửa đổi 2026
